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Mietrecht Gewerbe I Rechtsanwalt Gewerbemietrecht Köln

Sie sind Mieter, bzw. Vermieter einer Gewerbeimmobile und haben Fragen zu mietvertraglichen Regelungen. 

Das Gewerbemietrecht bzw. das gewerbliche Mietrecht unterscheidet sich teils erheblich vom Wohnraummietrecht: es ist weniger gesetzlich geregelt einerseits und kennt v.a. keinen expliziten Mieterschutz z. B. in Form von Kündigungsschutz.

Das hat Auswirkungen auf die An- und Vermietung von Ladengeschäften, Büros oder Lagerräumen: der Gewerbemietvertrag, ist die wichtigste „Rechtsquelle“ für das Rechtsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Denn hier werden Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter konkret festgehalten.

Insofern gilt es dem Gewerbemietvertrag schon vor Vertragsschluss große Aufmerksamkeit zu widmen: denn ein individueller Mietvertrag ist eine interessengerechte Basis für das spätere Mietverhältnis und die beste Absicherung gegen Auseinandersetzungen im Gewerbemietrecht. 

Vertragsschluss

Ein Gewerbemietvertrag muss nicht zwingend schriftlich geschlossen werden. Ihn schriftlich abzuschließen ist aber aus Beweisgründen dennoch sinnvoll.

Denn gerade im Gewerbemietrecht ist der Mietvertrag von großer Bedeutung: Hier werden alle Regelungen getroffen, die für die Parteien Relevanz haben und nicht gesetzlich geregelt sind. So können z.B. Regelungen im Hinblick auf die Umlage von Nebenkosten, auf Renovierungspflichten des Vermieters vor Mietbeginn oder Rückbauverpflichtungen des Mieters am Vertragsende getroffen werden. Auf Musterverträge sollte man deshalb nicht zurückgreifen. In der Regel sind die Anforderungen an individuelle Abreden zwischen Mieter und Vermieter zu hoch, um in Musterverträgen korrekt abgebildet werden zu können.

Grundsätzlich sollten dann im Gewerbemietvertrag möglichst viele wichtige Punkte erfasst sein, um konfliktträchtige Interpretationsspielräume zu vermeiden. So sollte sich in einem Gewer­be­miet­vertrag immer wenigstens folgendes finden:

- korrekt und vollständig bezeichneten Vertragsparteien inkl. Rechtsform etc.

- eine Beschreibung der Immobilie, die Gegenstand des Vertrages ist inkl. Angaben zu Größe und Lage

- der Mietzweck und Nutzungs­rechte (Ladengeschäft, Büro, Kanzlei, Praxis, Lager etc.)

- Höhe des Mietzinses / Miethöhe

- Form und Höhe der Kaution

- Dauer des Mietvertrages

- Kündigungs­fristen, Ausschluss / Möglichkeit vorzeitiger Kündigung, ggfs. Verlängerungsklauseln,

- Nebenabreden zu Renovierungspflichten, Regelungen von Ein- und Umbauten vorzunehmen, Konkurrenzschutzklauseln, Nachmieterregelung während Laufzeit

-Inventarkauf

- Anmietung von Stellplätzen etc.

Vertragsdauer

Im Gewerbemietrecht ist es möglich die Laufzeit des Mietvertrages frei festzulegen, anders als im Wohnraummietrecht. So kann ein Gewerbemietvertrag unproblematisch befristet geschlossen werden. Üblich sind Laufzeiten von drei bis fünf Jahren, aber auch zehn oder fünfzehn Jahre sind möglich. Da ein befristeter gewerblicher Mietvertrag in aller Regel nicht ordentlich gekündigt werden kann, sollten v.a. Mieter überlegen, ob sie das rechtliche und wirtschaftliche Risiko einer langen Vertragslaufzeit eingehen wollen.

Ist im befristeten Gewerbemietvertrag keine Optionsklausel oder Verlängerungsklausel vereinbart, endet der Mietvertrag mit seinem Enddatum automatisch. Er muss nicht gekündigt werden.

Ist in einem Mietvertrag eine Verlängerungsklausel vereinbart, muss der Mieter der Verlängerung des Mietvertrages widersprechen. Andernfalls verlängert sich der Mietvertrag automatisch. Die vereinbarte Frist zum Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietvertrages sollte deshalb sehr gewissenhaft überwacht werden. Anders die Optionsklausel: Hier muss der Mieter die Option auf Verlängerung des Vertrags aktiv ausüben. Nur in diesem Fall verlängert sich der befristete Mietvertrag um eine bestimmte weitere Vertragsdauer. Wird diese Option nicht ausgeübt endet der Mietvertrag zum ursprünglich vereinbarten Zeitpunkt.  

Miete und Betriebskosten

Im Gewerbemietrecht kann die Miete zwischen den Parteien relativ frei vereinbart werden. So ist eine „klassische“ monatliche Festmiete ebenso möglich wie z.B. eine Umsatzmiete mit fixer Sockel- und Höchstmiete, aber auch eine Staffel- oder Indexmiete. Erlaubt, aber genehmigungsbedürftig sind hingegen sog. Wertsicherungsklauseln, bei denen die Miete einen bestimmten, veränderbaren Wertmaßstab gekoppelt wird, z.B. an den Kostenindex für Lebenshaltung.

Unabhängig von der Art der Miete gilt, dass es hinsichtlich Miethöhe keine verbindlichen Obergrenzen gibt – Angebot und Nachfrage regulieren Mietpreise relativ frei. Einen Mietspiegel bzw. eine ortsübliche Vergleichsmiete kennt das Gewerbemietrecht nicht. Maßgeblich ist letztlich lediglich die Grenze der Sittenwidrigkeit und des Wuchers.

Für Gewerbemieter ist die Festmiete in der Regel am vorteilhaftesten, weil sie sicher kalkulierbar ist. Für diesen Fall ist es aber sinnvoll, im Mietvertrag Rahmenbedingungen für eine Anpassung der Miete vorzusehen. Das gewährt während des Mietvertrages Rechtssicherheit.

Nicht zuletzt sind auch Mieter von Gewerbeflächen verpflichtet, zusätzlich zur Nettomiete ihren Anteil an Betriebskosten zu tragen. Auch im Gewerbemietrecht erfolgt die Abrechnung der Betriebskosten anteilig wie bei der Wohnraummiete. Jedoch können im Falle von Gewerbeimmobilien deutlich mehr Kosten umgelegt werden als bei Wohnraum (z.B. auch Verwaltungskosten).

Übergabe des Gewerbeobjekts

Der Vermieter ist verpflichtet, die Gewerberäume oder Gewerbeflächen in einem vertragsgemäßen Zustand an den Mieter zu übergeben. Der konkrete Gewerbemietvertrag definiert also, wie der Vermieter die Gewerbefläche an den Mieter zu übergeben hat.

Bei der Übergabe ist dann wichtig, ein möglichst detailliertes Übergabeprotokoll zu erstellen, das ggfs. Abweichungen des Ist- vom Soll-Zustands bereits bei der Übergabe festhält (z. B. vereinbarte, nicht erfolgte Renovierungen). Denn entspricht die Gewerbefläche nicht dem vereinbarten Zustand, können Mieter unterschiedliche Rechte geltend machen: Mieter können Minderung gelten machen oder bei erheblichen Mängeln unter Umständen Schadensersatzforderungen geltend machen. Das ist z. B. denkbar, wenn es wegen eines nichtvertragsgemäßen Zustands der Gewerberäume bzw. Gewerbefläche zu einer verspäteten Eröffnung (Umsatzeinbußen, Folgekosten Personal etc.) oder zu zusätzlichen Kosten kommt.

Und nicht zuletzt kann der Mieter den Vertrag fristlos kündigen, wenn die Mietsache wegen Mängeln in der Beschaffenheit ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig übergeben oder wieder entzogen wird.

Mängelgewährleistung

Auch im Hinblick auf Mängel und Gewährleistung ist es möglich, im Gewerbemietvertrag Vereinbarungen zu treffen, die von gesetzlichen Regelungen abweichen. Das schafft für Vermieter Spielräume Ansprüche des Mieters auszuschließen oder zu begrenzen. Diese Möglichkeit ist damit für Mieter unter Umständen aber ein Risiko.

Grundsätzlich ist es – wie immer im Gewerbemietrecht – möglich über individuelle Vereinbarungen wirksame Vereinbarungen zu treffen, die als vorgefertigte Formularklauseln wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters hingegen nicht. Das gilt es im Einzelfall also immer zu prüfen.

Grundsätzlich ist Gewerbeimmobilie mangelhaft, wenn der Istzustand negativ vom Sollzustand abweicht. Das kann die im Gewerbemietrecht die physische Struktur betreffen, aber auch „Mängel“ in der vereinbarten Nutzbarkeit. Ist die im Mietvertrag vereinbarte Nutzung z. B. aufgrund behördlicher Untersagungen nicht möglich und schränkt das den Mieter in der Nutzbarkeit der Immobilie ein, kann der Mieter unter Umständen die Miete mindern – in schwerwiegenden Fällen sogar zur fristlosen Kündigung berechtigen.

Grundsätzlich ist es aber möglich, dass der Vermieter einer Gewerbeimmobilie die Haftung für bestimmte Mängel ausschließt oder die Haftung beschränkt, z. B. auch im Hinblick auf Mietminderung. Nicht zulässig ist z. B. der Ausschluss der Haftung des Vermieters für die tatsächliche und rechtliche Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch. Die verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters für Mietmängel zu Beginn des Mietverhältnisses können die Parteien jedoch ausschließen und z.B. die Haftung über individuelle Regelungen (nicht durch Formularklauseln!) auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränken.

Vollständig kann das Minderungsrecht des Mieters in Formularverträgen jedoch nicht ausgeschlossen werden. Möglich ist es hingegen die Minderung davon abhängig zu machen, dass ein Mangel zwischen den Parteien unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist.

Konkurrenzschutz

Für Mieter von Gewerbeflächen ist „Konkurrenzschutz“ häufig überlebenswichtig. Das gilt für Gewerbetreibende, aber auch für Freiberufler wie Rechtsanwälte oder Ärzte etc.

Wurde im Mietvertrag keine Konkurrenzschutzklausel aufgenommen, kann sich der Mieter auf sog. immanenten Konkurrenzschutz berufen, solange dieser nicht ausgeschlossen wurde. Denn die Rechtsprechung geht davon aus, dass Konkurrenzschutz gerade bei Gewerbeflächen innerhalb eines größeren Komplexes Teil des vom Vermieter zu gewährenden, vertraglichen Gebrauchs ist.  Aus diesem Grund dürfen gewerbliche Mieter nicht unzulässig in ihrer Geschäftstätigkeit beeinträchtigt werden, weil der Vermieter im näheren Umfeld eines Mieters Gewerbeflächen an Konkurrenten vermietet. Das betrifft v.a. Einkaufszentren, aber auch Ärztehäuser oder Gewerbezentren mit Publikumsverkehr. Denn Konkurrenzschutz bezieht sich auf dasselbe Gebäude bzw. Grundstück oder ein angrenzendes Grundstück des gleichen Vermieters, wenn nicht ausdrücklich (anders) vereinbart.

Publikumsverkehr ist insofern von Bedeutung, da immanenter Konkurrenzschutz nur denkbar ist, wenn räumliche Nähe Einfluss auf die Geschäftstätigkeit hat. Bei Wettbewerbern, die beispielsweise nur online aktiv sind, ist räumliche Nähe der Geschäftsräume irrelevant. Konkurrenzschutz ist damit vor allem für stationären Handel, Gastronomie oder Dienstleister mit ähnlichem Angebot ein Thema.

Ob sich ein Mieter auf vertragsimmanenten Konkurrenzschutz berufen kann, ist zudem abhängig vom Einzelfall: es kommt stark darauf an, wo sich die Gewerbefläche befindet. So ist im Zentrum einer Großstadt der Wettbewerb naturgemäß deutlich größer als in einer Kleinstadt.

Eine Konkurrenzschutzklausel sollte deshalb in jedem Gewerbemietvertrag enthalten sein und exakt an die konkreten Gegebenheiten angepasst werden. Zugleich ist wichtig, dass der eigene Mietzweck im Gewerbemietvertrag möglichst exakt gefasst ist, um so auch zu definieren, wer faktisch „Konkurrent“ ist. Das schafft Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter. Denn die Folgen einer Konkurrenzschutzverletzung sind nicht zu unterschätzen: sie macht ein Mietobjekt mangelhaft. Das wiederum berechtigt Mieter dazu, die Miete zu mindern, ggfs. Schadensersatz zu verlangen oder den Mietvertrag fristlos zu beenden, wenn die Beeinträchtigung durch die Konkurrenz nicht hinnehmbar ist.

Betriebspflicht

Grundsätzlich kennt das Gewerbemietrecht keine gesetzliche Betriebspflicht des Mieters gegenüber dem Vermieter. Normalerweise wird eine Betriebspflicht jedoch im Mietvertrag vereinbart.  

Gegenstand der Betriebspflicht ist, dass der Mieter die Gewerberäume zu festgelegten Öffnungszeiten oder Kernzeiten so nutzt, wie es der vereinbarte Vertragszweck im Mietvertrag es vorschreibt. Das gilt meist für übliche Öffnungszeiten, kann sich aber z. B. auch auf ein bestimmtes Warensortiment beziehen – das kann von den Parteien relativ frei vereinbart werden. Nicht zulässig ist lediglich, z.B. Betriebsferien oder Ruhetage vollständig auszuschließen.

Um die Einhaltung der Betriebspflicht durchzusetzen, werden ergänzend regelmäßig Vertragsstrafen im Mietvertrag vereinbart, die in der Regel 125 % der auf den Tag entfallenden Miete je Tag der Betriebspflichtverletzung betragen darf, wenn die Betriebspflicht formularmäßig als AGB im Mietvertrag vereinbart wurden. Neben der Pflicht zur Zahlung einer Vertragsstrafe kann die Verletzung der Betriebspflicht außerdem weitere rechtliche Schritte zur Folge haben: Der Vermieter kann seinen Mieter auf Erfüllung der Betriebsflicht verklagen, Schadensersatzansprüche geltend machen oder das und das Mietverhältnis fristlos kündigen. Das ist auch dann möglich, wenn der Mieter selbst z. B. krankheitsbedingt sein Geschäft nicht öffnen kann.

Für Mieter ist hingegen wichtig zu wissen: Nicht jede Verletzung einer Betriebspflicht hat rechtliche Folgen hat. Denn je nach Umständen des Einzelfalls kann es treuwidrig sein auf der Einhaltung der Betriebspflicht zu bestehen. Das gilt aber nicht automatisch z. B. wenn innerhalb einer Gewerbeimmobilie erheblicher Leerstand herrscht.

Kündigung Gewerbemietvertrag

Ein unbefristetes Mietverhältnis kann von Mieter und Vermieter ordentlich oder fristlos gekündigt werden. Zwar ist im Gewerberaummietrecht die Kündigung formlos und ohne Begründung möglich, sollte aber aus Beweisgründen trotzdem schriftlich erfolgen.

Wenn im Mietvertrag eine Teilkündigung nicht als zulässig vereinbart wurde, muss sich die Kündigung auf die gesamte Gewerbefläche beziehen. Bei Vertragsschluss kann es deshalb schon ratsam sein, die Möglichkeit für Teilkündigungen vorzusehen, wenn die Gewerbefläche teilbar ist (z.B. einzelne Räume, Etagen etc.)

Wenn hinsichtlich Kündigungsfrist nichts anderes vereinbart wurde, muss eine Kündigung spätestens bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres erklärt werden. Das gilt für einen kurzen Mietvertrag wie für einen Mietvertrag, der seit Jahren besteht - ein Hauptgrund für einen befristeten Mietvertrag, der in dieser Hinsicht mehr Rechtssicherheit verspricht. 

Neben der ordentlichen, fristgemäßen Kündigung können Vermieter und Mieter den Gewerbemietvertrag auch aus wichtigem Grund fristlos kündigen. So sind für Vermieter wiederholter Zahlungsverzug bei der Miete, eine ausbleibende Kaution, aber auch geschäftsschädigende Äußerungen, eine Verletzung einer bestehenden Betriebspflicht oder Zweckentfremdung der Gewerbefläche zulässige Gründe für eine fristlose Kündigung. Mieter können den Gewerbemietvertrag fristlos kündigen, wenn die Mietsache z. B. ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig übergeben wird, die Gewerbefläche unbrauchbar mangelhaft ist oder dem Zugriff des Mieters unberechtigt wieder entzogen wird.

Neben einer Kündigung sind die Parteien aber natürlich auch frei darin, den Mietvertrag jederzeit einvernehmlich mit einem Aufhebungsvertrag aufzulösen.

Rückgabe des Mietobjekts & Vertragsabwicklung

Geht es um eine ordnungsgemäße Rückgabe der Gewerberäume ist auch hier vor allem der Gewerbemietvertrag maßgeblich für Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien. 

Streitpunkte bei der Rückgabe sind oftmals die Verpflichtung zur Renovierung der Gewerberäume oder der Rückbau von Einbauten durch den Mieter. Denn grundsätzlich muss der Mieter die Gewerberäume in den Zustand bei Vertragsbeginn zurückversetzen und z.B.  Ein-, Aus- und Umbauten beseitigen, wenn es nicht anders vereinbart ist.

Missachtet der Mieter seine Verpflichtung am Ende des Mietervertrages, kann er sich schadensersatzpflichtig machen: Der Vermieter kann Kosten ersetzt verlangen, die er aufwenden muss, um den eigentlich vertragsgemäßen Zustand herzustellen.

Ob sich ein Mieter bei ausbleibender Renovierung oder nicht vorgenommenem Rückbau vertragsbrüchig verhält, ist jedoch eine Frage des Einzelfalls. Denn nicht jede Klausel in diesem Kontext im Mietvertrag ist wirksam. Ist eine Klausel tatsächlich unwirksam muss der Mieter die Gewerbefläche nur besenrein übergeben – eine Prüfung dieser Klauseln im Vorfeld des Vertragsendes kann sich lohnen. Denn ob Renovierungs- und Rückbauklauseln im Mietvertrag wirksam sind, ist Frage des Einzelfalls. Werden Klauseln in formularmäßig als AGB im Mietvertrag verwendet, unterliegen sie einer gerichtlichen Inhaltskontrolle: der Mieter darf nicht unangemessen benachteiligt werden, andernfalls ist die Klausel unwirksam. Werden Vertragsklauseln hingegen tatsächlich individuell ausgehandelt, können die Parteien mehr oder minder vereinbaren, was sie wollen – eine spätere gerichtliche Inhaltskontrolle findet nicht statt.

Unabhängig davon können Mieter und Vermieter aber mündlich oder im Übergabeprotokoll nachträglich andere Regelungen im Hinblick auf die Rückgabeverpflichtungen treffen. Das kann sinnvoll sein, um einer veränderten Situation bei Ende des Mietvertrages Rechnung zu tragen.

 

Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 

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