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Oskar-Jäger-Str. 170, 50825 Köln 0221 1680 65 99 0221 1680 65 60

Kompetent. Spezialisiert. Zielorientiert.

Ihre Kanzlei für Miet-, Gewerbe-, WEG- & Pachtrecht in Köln.

Kanzleiphilosophie

Das Mietrecht ist vor allem durch vielfältige Rechtsprechung ständig im Wandel. In der anwaltlichen Beratung im Mietrecht kommt es deshalb darauf an, stets mit Details der aktuellen Gesetzeslage und Rechtsprechung vertraut zu sein.

Aus diesem Grund habe ich mich auf das Mietrecht spezialisiert: Als Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Köln berate und vertrete ich überwiegend Mieter – im Wohnraummietrecht und Gewerbemietrecht inkl. Pacht. Wohnungseigentümer unterstütze ich zudem im Wohnungseigentumsrecht (WEG). Dabei bringe ich in die Beratung und Vertretung von Privatpersonen und Unternehmen stets meine umfassende praktische Erfahrung ein, die ich in den letzten Jahren im Rahmen meiner Honorartätigkeit bei der Verbraucherzentrale NRW sowie dem Mieterverein Köln e.V. sammeln konnte.

Mietvertrag Wohnraum

Der Mietvertrag für eine Wohnung ist – neben dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) – die wichtigste Rechtsquelle für ein Mietverhältnis. Jedoch sind nicht alle denkbaren Konstellationen im Mietvertrag geregelt: Was geschieht z. B. bei Abbruch der Vertragsverhandlungen durch den Mieter oder Vermieter? Welche vorvertraglichen Aufklärungspflichten treffen den Vermieter? Was muss man beim Abschluss des Mietvertrages beachten? Wie geht man mit Mieterhöhungen um? Und nicht zuletzt: Was ist zu beachten, wenn die Parteien des Mietvertrages geändert werden sollen?

Mängel & Gewährleistung Wohnraummiete

Als Mieter einer Wohnung ist man immer wieder mit Mängeln in der Mietwohnung konfrontiert: von einem defekten Boiler über abgenutzte oder defekte Fußbodenbeläge bis hin zu Schimmel.

Stehen solche und andere Mietmängel im Raum, entstehen schnell rechtliche Fragen: Was kann man vom Vermieter verlangen – Aufwendungsersatz, Schadensersatz – oder kann man die Miete mindern und wenn ja: wieviel kann man mindern? Und worum muss man sich ggfs. selbst kümmern, z. B. im Falle von Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen?

Kündigung Wohnraummietvertrag

Die Kündigung der Wohnung sorgt bei Mietern oft für große Bedrängnis. Umso wichtiger ist es für Mieter zu wissen, ob eine (fristlose) Kündigung des Mietvertrages und ggfs. eine Räumungsklage und Räumungsvollstreckung berechtigt ist bzw. wäre. Denn Kündigungen durch den Vermieter sind zwar möglich, z. B. wegen Eigenbedarf oder um eine Sanierung zu ermöglichen (Verwertungskündigung). Solche Kündigungen sind allerdings aus Gründen des Mieterschutzes nur unter engen Voraussetzungen möglich und die Chancen stehen oft gut, sich erfolgreich gegen eine Kündigung zu wehren.

Gewerbemiete

Mieterschutz kennt das Gewerbemietrecht nicht, ausdrückliche gesetzliche Regelungen für Gewerbemietverträge gibt es kaum. Deshalb hat der gewerbliche Mietvertrag im Gewerbemietrecht große Bedeutung. Dort finden sich individuelle Regelungen z. B. über feste Vertragslaufzeiten, zur Betriebspflicht, zum Konkurrenzschutz oder zur Abwicklung des Vertrages und Übergabe des Mietobjekts. Da all diese Punkte sehr individuell geregelt werden können, ist es vor allem für Mieter besonders wichtig, im Gewerbemietrecht rechtzeitig anwaltlichen Rat einzuholen.

Wohnungseigentumsrecht/ WEG-Recht

Wohnungseigentumsrecht ist neben dem Mietrecht ein zweiter Schwerpunkt meiner Tätigkeit als Rechtsanwalt in Köln. Denn gerade, wenn man eine Eigentumswohnung erworben hat oder erwerben will, ist qualifizierter anwaltlicher Rat unerlässlich: bei der Prüfung und Verhandlung des Kaufvertrages, der Analyse der Gemeinschaftsordnung, bei Fragen zum Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum, im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen und nicht zuletzt bei der Prüfung oder Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung.

Pacht

Pacht ist ein besonderer Teilbereich des gewerblichen Mietrechts. Hier geht es nicht nur um eine schlichte Gebrauchsüberlassung von Flächen oder Räumen. Bei der Pacht geht es auch darum, aus dem Mietgegenstand unmittelbar Erträge – „Früchte“ – ziehen zu dürfen. Rechtsfragen zum Thema Pacht und Pachtvertrag betreffen deshalb Mieter bzw. Pächter beispielsweise von landwirtschaftlichen Flächen und ausgestatteten Gastronomiebetrieben ebenso wie Pächter von Gärten in Kleingartenanlagen (Kleingärten).

News

von Fabian Bagusche
2021-01-14 10:52
von Fabian Bagusche
Wohnraummietvertrag vs. Gewerbemietvertrag: auf den tatsächlichen Schwerpunkt kommt es an!

Denn Mietrecht über Wohnraum kennt starken Mieterschutz, das Gewerbemietrecht nicht. Vom Unterschied zwischen Gewerbemiete und Wohnraummiete kann also gerade für Mieter einiges abhängen, vor allem wenn der Vermieter den Mieter loswerden will. Kompliziert wird es also vor allem, wenn nicht klar ist, ob der geschlossene Mietvertrag ein Gewerbe- oder ein Wohnraummietvertrag ist und damit unklar ist, welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter treffen.

Über einen solchen Fall entschied das Landgericht (LG) Köln (LG Köln, Az.: 14 O 191/20). In diesem Fall konnten wir den Mieter erfolgreich gegen die klagenden Vermieter vertreten.

von Fabian Bagusche
von Fabian Bagusche
2020-12-30 14:10
von Fabian Bagusche
Gewerberaummiete und COVID-19: Mietanpassung beim Lockdown?

Bereits während des Lockdowns wurde diskutiert, ob Gewerbemieter und Pächter neben der Stundungsmöglichkeit ein Recht zur Minderung der Mietzahlungen bzw. Pachtzahlungen nach § 536 BGB haben. Das würde dazu führen, dass gestundete Mieten nicht in voller Höhe nachbezahlt werden müssten. Im Falle voll bezahlter Mieten würde ein Recht zur Minderung einen Erstattungsanspruch des Mieters / Pächters auf Zahlung von zu viel bezahlter Miete / Pacht bedeuten.

Dieser Auffassung traten zunächst zwei Landgerichte klar entgegen. Das Landgericht Heidelberg (Urteil v. 30.07.2020, Az.: 5 O 66/20) und das Landgericht Zweibrücken (Urteil v. 11.09.2020, Az.: HK O 17/20) erkannten kein Recht zur Mietminderung wegen „Corona als Mangel“. Bei behördlichen Schließungsanordnungen und daraus resultierenden Umsatzeinbrüchen von bis zu 100% würde schlichtweg kein Mangel der Mietsache vorliegen. Mehr dazu lesen Sie hier im Beitrag „Corona ist kein Mangel“.

Eine Kehrtwende dieser Rechtsprechung brachte eine Entscheidung des Landgericht München I mit sich (LG München I, Endurteil v. 22.09.2020 – 3 O 4495/20). Mehr dazu lesen Sie hier im Beitrag „LG München: Corona-Pandemie als Mietmangel für Gewerbe“.

Verbreiteter ist hingegen die Auffassung, dass § 313 BGB („Störung der Geschäftsgrundlage“) zur Anwendung kommt. Danach hat eine Vertragspartei Anspruch auf Anpassung des Vertrages, wenn das Festhalten am Vertrag in Anbetracht einer vollkommen veränderten Situation unzumutbar ist. Hinzu muss jedoch kommen, dass man den Vertrag so nicht geschlossen hätte, wenn man eingetreten Entwicklung vorhergesehen hätte. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag „Störung der Geschäftsgrundlage - Anpassung Mietvertrag?“. Doch auch diesbezüglich ist die Kasuistik bislang nicht einheitlich.

 

 

von Fabian Bagusche
von Fabian Bagusche
2020-12-03 08:28
von Fabian Bagusche
Das neue WEG kommt: Reform des Wohnungseigentumsgesetzes tritt in Kraft

Am 01.12.2020 sind die Regelungen zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WeMoG) in Kraft getreten. Damit wird das WEG nach fast siebzig Jahren erstmalig umfassend reformiert. Dieser Schritt sei längst überfällig, so Bundesjustizministerin Lambrecht. Zu häufig sei ein massiver Sanierungsstau bei Wohnanlagen zu beobachten. Mit den neuen Regeln würde die energetische Sanierung erleichtert und ein Anspruch auf den Einbau einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge geschaffen. Das sei ein wichtiger Schritt sowohl für die Erfüllung der Klimaziele als auch für die Verwirklichung der Verkehrswenden. 

 

von Fabian Bagusche

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Fabian Bagusche, LL.M. Rechtsanwalt / Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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