Der Eintrag "offcanvas-col1" existiert leider nicht.

Der Eintrag "offcanvas-col2" existiert leider nicht.

Der Eintrag "offcanvas-col3" existiert leider nicht.

Der Eintrag "offcanvas-col4" existiert leider nicht.

DE
Oskar-Jäger-Str. 170, 50825 Köln 0221 1680 65 99 0221 1680 65 60

Eigenbedarfskündigung: nicht bei ungerechtfertigter Härte für Mieter*in

von Fabian Bagusche

Eigenbedarfskündigung Vermieter: nur unter engen Voraussetzungen!

Die Kündigung eines Wohnraum-Mietvertrages durch den Vermieter ist nur unter engen Voraussetzungen möglich: das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt in § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB fest, dass eine Eigenbedarfskündigung nur möglich ist, wenn der Vermieter bzw. Eigentümer ein Eigennutzungsinteressen für sich, für Familienangehörige (Kinder, Enkel etc.) oder Haushaltsangehörige (Pflegekraft etc.) geltend machen kann.

Allerdings kann eine Kündigung wegen Eigenbedarf auch bei einem tatsächlichen Eigennutzungswillen unwirksam sein, wenn die Kündigung bzw. ein Umzug für den Mieter unzumutbar ist. In einem solchen Fall kann der Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen und den Auszug verweigern. Zusätzlich kann er verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird: bis der Grund für die unzumutbare Härte entfällt (z.B. bei vorübergehende Erkrankung) oder unbefristet, wenn sich an dem Härtefall nichts ändern wird (z.B. dauerhafte schwere Behinderung).  

Fall vor dem AG Köln

Vor dem Amtsgericht Köln verlangte die Eigentümerin die Räumung einer ihrer Wohnungen in Köln, die sie an eine Frau vermietet hatte. Sie hatte der Mieterin wegen Eigenbedarf gekündigt, da ihr erwachsener Sohn mit Frau und Kind in die barrierefrei Erdgeschosswohnung einziehen wollte.

Die Mieterin – unsere Mandantin –, die nach einem Unfall 2012 schwer gehbehindert ist (Grad der Behinderung: 100%), wollte jedoch nicht aus der Wohnung ausziehen und widersprach der Kündigung form- und fristgerecht (§ 574 b BGB). Sie sei auf die barrierefreie EG-Wohnung angewiesen – einen Umzug würde sie außerdem psychisch nicht verkraften.

Da man sich nicht einig wurde zog die Vermieterin vor Gericht und erhob Räumungsklage.

Eigenbedarf ja: Umzug aber unzumutbare Härte für Mieterin

Die Klage blieb jedoch erfolglos. Die Richter kamen zu dem Ergebnis, dass die Mieterin die Wohnung nicht räumen müsse und dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen sei.

Zwar konnten die Vermieterin und ihr Sohn das Gericht davon überzeugen, dass der Sohn mit Frau und Kind tatsächlich in die EG-Terrassenwohnung einziehen wollten. Das Gericht war vom „Eigennutzungswillen“ überzeugt. Allerdings war das Gericht auch der Auffassung, dass die Kündigung der Mieterin in diesem konkreten Fall eine unzumutbare Härte für die Frau wäre.

Die Mieterin sei aufgrund ihrer schweren Gehbehinderung auf die Erdgeschosswohnung angewiesen – Treppensteigen sei ihr auch mit Gehhilfen nicht möglich. Außerdem habe eine Gutachterin festgestellt, dass der Umzug den körperlichen und psychischen Gesundheitszustand der Frau erheblich verschlechtern könne. Eine diagnostizierte Anpassungsstörung könne bei einer Verlegung der Lebensmittelpunktes schwere chronische depressive Dekompressionsstörung auslösen.

Im Vergleich dazu müssten – so die Richter – die nachvollziehbaren Interessen des Sohnes an der Erdgeschosswohnung (Terrasse, Abstellmöglichkeit für Kinderwagen) zurücktreten. Maßgeblich dafür sei auch, dass die Mutter auch Eigentümerin anderer Wohnungen in Köln sei und die Familie ggf. in eine andere Wohnung der Mutter ziehen könne.

Die Entscheidung des Gerichts

Insofern war die Eigenbedarfskündigung hier zwar theoretisch möglich, aber wegen unzumutbarer Härte für die Mieterin letztlich unwirksam. Damit hat die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung das Mietverhältnis nicht beendet, ein Anspruch der Vermieterin auf Räumung der Wohnung (§ 546 Abs. 1BGB) bestand deshalb nicht.

Nicht zuletzt hat das Gericht in diesem konkreten Fall festgesetzt, dass das Mietverhältnis nach § 547 a Abs. 2 BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen ist, weil sich die schwere Behinderung der Mieterin dauerhaft ist.

Unser Fazit

Die Hürden für eine Eigenbedarfskündigung einer Mietwohnung sind hoch. Trifft eine solche Kündigung den Mieter besonders hart, kann sogar eine an sich berechtigte Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter unwirksam sein. Eine Räumungsklage, die auf eine solche unwirksame Kündigung folgt, läuft dann ins Leere – je nach Einzelfall dauerhaft oder zumindest für eine bestimmte Zeit.

Wie man an diesem erfolgreichen Beispiel aus unserer Kanzlei sehen kann, lohnt es sich für Mieter deshalb immer, eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter anwaltlich prüfen zu lassen.

Sie haben Fragen zum Thema Eigenbedarfskündigung? Sie benötigen Unterstützung, weil Sie von Ihrem Vermieter auf Räumung verklagt wurden? Kontaktieren Sie uns gerne in Köln unter 0221 / 1680 65 60 oder per E-Mail an kanzlei@mietrechtkoeln.de

 

Zurück

Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 
 

0221 1680 65 60

0221 1680 65 99

Copyright 2021 Bagusche & Partner Rechtsanwälte mbB. Alle Rechte vorbehalten
Es werden notwendige Cookies, Google Fonts, Google Maps, OpenStreetMap, Youtube und Google Analytics geladen. Details finden Sie in unserer Datenschutzerklärung und unserem Impressum.