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Gewerbemiete & "Corona" Teil II: Störung der Geschäftsgrundlage - Anpassung Mietvertrag?

von Fabian Bagusche

Kein Mangel – keine Minderung

Grundsätzlich könnte man rechtlich betrachtet meinen, dass die Corona-Pandemie und damit verbundene Einschränkungen (Ausgangsbeschränkungen, Schließungsanordnungen etc.) einen Mangel der Mietsache – also z.B. des Ladengeschäfts etc. – darstellen. Wäre das der Fall, wäre es für Mieter möglich, die Miete wegen eines Mietmangels zu kürzen.

Allerdings überzeugt die Einordnung der Auswirkungen der Corona-Pandemie als „Mietmangel“ nicht. Die Zuordnung der rechtlichen und finanziellen Verantwortung für die Folgen der Pandemie an den Vermieter – wegen einer potenziellen Mietminderung wegen Mangelhaftigkeit – ist nicht haltbar. Eine Mietminderung wegen Mietmangels scheidet also aus. 

Störung der Geschäftsgrundlage allgemein

Da ein Mietmangel ausscheidet stellt sich die Frage, ob das rechtliche Instrument der sog. "Störung der Geschäftsgrundlage" nach § 313 BGB greifen könnte. Dieses Rechtsinstrument existiert um unvorhersehbare rechtliche und wirtschaftliche Risiken für Verträge aller Art justiziabel zu machen. §313 I BGB schafft die Basis dafür, dass Vertragsparteien in unvorhersehbaren Situationen Rechte und Pflichten der neuen, nicht bedachten Situation anpassen können.


§313 I BGB besagt:


„Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.“

Damit ist § 313 I BGB eine Regelung, die Ausnahmen vom Grundsatz „pacta sunt servanda“ ( = Verträge sind einzuhalten) zulässt – für seltene Ausnahmefälle.

Corona: Störung der GG? Ja!

Um da Ergebnis vorwegzunehmen: meines Erachtens ist die Corona-Pandemie im Frühjahr 2020 ein Umstand, der zu einer Störung der Geschäftsgrundlage führt. Denn Geschäftsgrundlage eines Gewerbemietvertrages ist, dass Geschäftstätigkeit mit für Personen betretbaren Ladenlokalen in Deutschland generell überhaupt möglich ist.

Exakt diese – nicht bewusste, aber in der Vorstellung der Parteien vorhandene – Geschäftsgrundlage wurde durch die Pandemie und damit verbundene Maßnahmen erheblich gestört. Der Betrieb Einzelhandelsflächen, Fitnessstudios, Frisörsalons etc. war ab Mitte März teils vollkommen untersagt – eine bisher nie dagewesene unvorhersehbare Situation, die das Betriebsrisiko über die geltenden Mietverträge allein auf den Mieter abwälzt, da der Mieter ungemindert Miete zahlen muss und nicht wegen Mietmangel mindern konnte.

Grundlage für Anspruch auf Vertragsanpassung

Wären Mieter und Vermieter davon ausgegangen, dass eine solche Situation eintreten kann, hätten Sie sicherlich in einem Gewerbemietvertrag eine Regelung für eine derartige Situation getroffen. Insofern liegt auch eine weiter Anforderung vor, die § 313 I BGB aufstellt:


„…. und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden“


Insofern kann ein Mieter, dem ein Festhalten an der bisherigen Risikoverteilung (100% Mietzahlung, bei Nutzungseinschränkung bis zu 100%) nicht zuzumuten ist, vom Vermieter die Anpassung des Gewerbemietvertrages in puncto Miete nach §313 I BGB wegen der Corona-Pandemie verlangen. Denkbar ist z.B. eine Reduzierung der an sich nur gestundeten Mieten aus dem Frühjahr und Sommer 2020 – abhängig von wann die Einbrüche im Einzelfall wie stark waren.

Mietvertrag für die Zukunft anpassen!

Für Gewerbemieter bedeutet das aktuell, dass es wichtig ist, bestehende Gewerbemietverträge für die Zukunft anzupassen. Denn werden bestehende Gewerbemietverträge oder neue Gewerbemietverträge nicht mit entsprechenden „Pandemie-Risiko-Klauseln“ versehene, riskieren Mieter, dass sie bei künftigen Pandemien und damit verbundenen Einschränkungen nicht die Anpassung des Mietvertrages nach § 313 I BGB verlangen können. Das hätte zur Folge, dass diese Gewerbemieter ihren Gewerbemietvertrag „wie er ist“ erfüllen müssen, auch wenn Umsätze bis auf Null einbrechen.

Benötigen Sie Unterstützung bei der Anpassung eines Gewerbemietvertrages?

Sie haben weitere Fragen zum Thema Mietrecht & Corona? Sprechen Sie mich gerne an, telefonisch in Köln unter 0221- 1680 65 60 oder per E-Mail an kanzlei@mietrechtkoeln.de

 

 

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Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 
 

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