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Gewerbemietvertrag, Pachtvertrag: Sonderkündigungsrecht „wegen Corona“?

von Fabian Bagusche

Möglich: Stundung Mietzahlung & Anspruch auf Vertragsanpassung

In der Corona-Krise haben Gewerbemieter und Pächter in erster Linie das Recht (gehabt), Miet- bzw. Pachtzahlungen zu stunden. Das bedeutet: Mieter dürfen Miete oder Pacht später zahlen. Eine Mietminderung wegen „Mietmangel Corona“ ist allerdings nicht möglich. Deshalb müssen die gestundeten Beträge vollständig nachbezahlt werden. Das entsprechende Gesetz aus dem April 2020 verhindert lediglich, dass der Vermieter / Verpächter wegen offener Miet- oder Pachtzahlungen außerordentlich kündigen kann.

Ist zwischen den Parteien des befristeten Mietvertrages oder Pachtvertrages keine umsatzabhängige Miete vereinbart, kann ein Mieter / Pächter wegen der Corona-Umsatzeinbrüche nachträglich wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB allerdings die Anpassung seines Vertrages im Hinblick auf Miete oder Pacht verlangen. Das gilt allerdings auch „nur“ für die Zeit des Lockdowns und die Folgen der „ersten Welle“.

Keine Sonderkündigungsrecht „wegen Corona“

Ein Sonderkündigungsrecht wegen der Auswirkungen der Corona-Pandemie und ihrer Folgen gibt es allerdings – für viele Mieter und Pächter leider – nicht. Mit § 313 BGB hat sich der Gesetzgeber entschieden, die Parteien dazu zu verpflichten am Vertrag an sich festzuhalten. Er hat den Vertragsparteien exakt für eine solche Situation die Möglichkeit der Vertragsanpassung nach § 313 BGB an die Hand gegeben. Sämtliche negativen Auswirkungen – fast unabhängig davon wie schwer sie sind – sind damit rechtlich betrachtet kein Grund, einen befristeten Vertrag außerordentlich zu kündigen.

Insolvenzverwalter darf befristeten Mietvertrag kündigen

Die Kündigung eines befristeten Gewerbemietvertrages oder eines befristeten Pachtvertrages ist deswegen tatsächlich erst möglich, wenn das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieter- bzw. Pächter-Unternehmen eröffnet wurde. In diesem Fall darf der Insolvenzverwalter befristete Verträge gem. nach § 109 InsO mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Wird Eigenverwaltung in der Insolvenz angeordnet steht dieses Recht dem Geschäftsinhaber zu – er darf in dieser speziellen Situation den Vertrag mit ein Frist von drei Monaten kündigen.

Joker Schriftformmangel: vorzeitige Kündigung möglich

Und doch gibt es ggfs. eine Möglichkeit, sich aus einem befristeten Gewerbemietvertrag zu lösen und das vollkommen von „Corona“ losgelöst.

Grundlage für diesen Ansatz ist, dass befristete Gewerbemietverträge oder Pachtverträge schriftlich geschlossen werden müssen, wenn der Vertrag für mehr als ein Jahr geschlossen wird. So will es § 550 Abs. 1 BGB. Halten sich die Vertragsparteien nicht an dieses Schriftformerfordernis, gilt der Vertrag als „auf unbestimmte Zeit“ geschlossen. Das kann z. B. der Fall sein, wenn der Vertrag bereits z.B. nur per E-Mail oder mündlich zustande kam oder der Vertrag später nur in dieser Form verlängert oder im Hinblick auf die Miete / Pacht ergänzt wurde.

Das wiederum hat zur Folge, dass der (nun) unbefristeten Gewerbemietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist – bei Gewerberäumen zwischen sechs und neun Monaten – vom Mieter und Vermieter ordentlich gekündigt werden kann.

Vertrag auf Schriftformmängel prüfen lassen

Wer sich als Gewerbemieter oder Pächter eines Lokals wegen der Umsatzeinbußen durch Corona von seinem befristeten Mietvertrag lösen will, aber nicht auf eine einvernehmliche Vertragsaufhebung mit dem Vermieter / Pächter setzen kann, sollte seinen Miet- bzw. Pachtvertrag inkl. möglicher Ergänzungen auf Schriftformfehler prüfen lassen.

Dafür bin ich gerne Ihr Ansprechpartner. Liegt ein Schriftformmangel vor, helfe ich Ihnen außerdem dabei, den Mietvertrag wirksam mit der kürzestmöglichen Frist zu kündigen.

 

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Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 
 

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