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Wichtige Informationen zu Besprechungsterminen in unserer Kanzlei

Aufgrund der aktuellen Entwicklungen in Zusammenhang mit dem Coronavirus führen wir aus Präventionsgründen vorübergehend keine Besprechungstermine in unserer Kanzlei. Unsere Rechtsanwälte stehen Ihnen jedoch telefonisch während unserer Bürozeiten zur Verfügung. Telefontermine können mit unserem Sekretariat vereinbart werden. Der Austausch erforderlicher Informationen oder Unterlagen kann problemlos auf elektronischem Wege durch E-Mails erfolgen. Inhalte und Strategie können telefonisch erörtert werden. Im Bedarfsfalle können auch Videokonferenzen abgehalten werden. Über die Notwendigkeit von Gerichtsterminen werden wir jeweils im Einzelfall mit Ihnen und den betroffenen Gerichten entscheiden. Wir bedanken uns für Ihr Verständnis. Wir stehen also weiterhin an Ihrer Seite. Bleiben Sie gesund!

News

Aktuelle Nachrichten, Entscheidungen und Tipps aus unserer Praxis. 

Gewerbemiete & "Corona" Teil II: Störung der Geschäftsgrundlage - Anpassung Mietvertrag?

von Fabian Bagusche

Gewerbemieter hatte und haben in Folge der Corona-Krise finanziell nicht selten heftig zu kämpfen: zunächst blieben oftmals Kunden vollständig aus. Teils kommen Kunden und Besucher auch jetzt im Spätsommer 2020 nur verhalten zurück. Darauf nehmen Mietverträge allerdings grundsätzlich keine Rücksicht: auch wenn keine Kunden kommen: die Miete für Gewerbeflächen läuft in aller Regel weiter.

Zwar hat eine Gesetzesänderung im Frühjahr 2020 eine Stundung von Mietzahlungen – auch in der Gewerbemiete! – ermöglicht. Mieten durften ausgesetzt oder reduziert gezahlt werden. Nicht bezahlte Mieten müssen jedoch früher oder später an den Vermieter bezahlt werden. Denn eine Minderung der Miete wegen „Mietmangel Corona“ scheidet aus

Fragt sich aber, ob im Falle von „Corona“ eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ nach § 313 BGB vorliegt? Und wenn ja: was hat das für Gewerbemieter für Auswirkungen? Hat man als Mieter z.B. einen Anspruch gegen den Vermieter, dass die Mietzahlungen den Umständen angepasst werden, also einen Anspruch darauf, dass die Mietzahlung (befristet) reduziert wird?

Gewerbe-Miete & „Corona“ Teil I: Corona ist kein Mangel

von Fabian Bagusche

Mieter von Gewerbeflächen – besonders im Einzelhandel – traf die Corona-Krise in der Phase des striktesten Lockdowns im März und April 2020 besonders hart: Umsätze brachen massiv ein, weil geöffnet bleiben durfte, aber der Ausgang massiv beschränkt war. Oder aber Umsätze fielen komplett weg, da z.B. Ladengeschäfte gar nicht geöffnet werden durften.

Zwar reagierte die Bundesregierung schnell und regelte zeitnah, dass ausbleibende oder reduzierte Miet- und Pachtzahlungen nicht zu einer Kündigung führen dürfen. Nicht abschließend geklärt ist aber, ob Mieter und Pächter von Ladenflächen, Büros oder Gastronomie-Flächen wegen der Einschränkungen durch Corona – seien sie rechtlicher oder faktischer Art – ihre Miete bzw. Pacht in voller Höhe bezahlen müssen bzw. mussten oder ob sie ggf. die Miete / Pacht (rückwirkend) mindern können.  

Aus diesem Grund befasse ich mich in einem zweiteiligen Beitrag mit der Frage, ob und auf welcher Rechtsgrundlage Mieter von betroffenen Gewerbeflächen ggf. berechtigt sein können, die Miete / Pacht wegen coronabedingter Einschränkungen in der Nutzbarkeit (nachträglich) zu kürzen.

 

Eigenbedarfskündigung zwecks Nutzung als Ferienwohnung zulässig!

von Fabian Bagusche

Auch eine vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der dem Mieter überlassenen Wohnung als Zweit- und/oder Ferienwohnung kann die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung erfüllen. Es kommt insoweit entscheidend darauf an, ob nach der Würdigung der Umstände des Einzelfalls der Eigennutzungswunsch des Vermieters ernsthaft verfolgt wird und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist.

(vgl. BGH, Beschluss vom 21.08.2018 - VIII ZR 186/17)

Corona-Krise: Was Mieter und Vermieter nun wissen sollten

von Fabian Bagusche

Nach und nach „normalisiert“ sich das Leben, auch wenn die Corona-Pandemie längst nicht ausgestanden ist. In bestimmten Situationen sind nach wie vor Mund-Nasen-Masken zu tragen, Abstand ist zu wahren und auch einige Kontaktbeschränkungen existieren nach wie vor.

Stellt sich für viele Mieter und Vermieter die Frage: Hat das alles Auswirkungen auf das Mietverhältnis? Gibt es besondere Pflichten oder hat man bestimmte Rechte? Die wichtigsten Fragen zum Mietrecht in der Corona-Krise beantwortet dieser Beitrag.

Alter und Krankheit schützen vor Eigenbedarfskündigung!

von Fabian Bagusche

Ein Mieter kann nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB verlangen, dass das Mietverhältnis trotz ausgesprochener Eigenbedarfskündigung auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, wenn es ihm aufgrund von Krankheit und Alter und im Hinblick auf die lange Dauer des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, für die Übergangszeit bis zum Freiwerden eines Platzes im betreuten Wohnen eine andere Wohnung zu suchen und in diese vorübergehend einzuziehen (vgl. AG Pforzheim, Urteil vom 19.06.2017 - 6 C 71/17).

 

Kündigung zur Nutzung als Zweitwohnung: Geplante Nutzungsdauer ist anzugeben!

von Fabian Bagusche

Kündigt der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs, um die Wohnung künftig als Zweitwohnung zu nutzen, muss die Kündigungserklärung gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund sowie zur Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung enthalten. Die schlichte Mitteilung, die Wohnung "für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung" nutzen zu wollen, ist unzureichend (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2020 - 67 S 249/19).

Immobilienkaufvertrag: Haftung für Angaben aus Exposé?

von Fabian Bagusche

Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft im notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet.

Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie haftet aber für einen solchen Sachmangel - anders als für das Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Beschaffenheit - in den Grenzen des § 444 BGB regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält (vgl. BGH, Urteil vom 09.02.2018 - V ZR 274/16).

Kündigung zur Nutzung als Zweitwohnung: Geplante Nutzungsdauer ist anzugeben!

von Fabian Bagusche

Kündigt der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs, um die Wohnung künftig als Zweitwohnung zu nutzen, muss die Kündigungserklärung gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund sowie zur Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung enthalten. Die schlichte Mitteilung, die Wohnung "für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung" nutzen zu wollen, ist unzureichend (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2020 - 67 S 249/19). 

Kündigung Mietvertrag Wohnung: verlängerte Räumungsfrist wegen Corona?

von Fabian Bagusche

Vermieter von Wohnraum können einen Mietvertrag nicht ohne Grund kündigen. Denn eine Vermieterkündigung ist nur möglich, wenn der Vermieter ein „berechtigtes Interesse“ hat oder wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt.

Selbst wenn ein Vermieter den Mietvertrag wirksam gekündigt hat, heißt das aber nicht, dass der Mieter sofort bzw. nach Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen muss – v.a. in der Corona-Krise. Denn das Landgericht (LG) Berlin hat zuletzt beschlossen, dass die Räumungsfrist während der Corona-Pandemie mindestens bis zum 30. Juni 2020 verlängert werden muss (LG Berlin, Beschluss v. 26.03.2020, Az.: 67 S 16/20).

Weniger Miete bezahlen wegen Corona-Krise?

von Fabian Bagusche

Seit die Corona-Krise Deutschland erreicht hat, hat sich für nahezu alle Menschen im Land viel verändert: per Erlass haben die Bundesländer beispielsweise Kontaktbeschränkungen erlassen, um die Ausbreitung des Covid-19-Virus einzudämmen, zahlreiche Arbeitnehmer von ihren Arbeitgebern ins Homeoffice geschickt. Andere Arbeitnehmer wurden in Kurzarbeit geschickt – nicht ohne spürbare Auswirkungen auf die Bezahlung –, Selbstständigen bescheren behördliche Schließungsanordnungen v.a. im Einzelhandel erhebliche Umsatzeinbußen.

Das bleibt nicht ohne Folgen, da viele Haushalte sich nun die Miete für die Wohnung kaum noch oder gar nicht mehr leisten können. Da liegt es nahe darüber nachzudenken, ob man die Miete für die eigene Wohnung möglichweise nicht oder nur noch teilweise bezahlen muss, wenn man sich die Miete schlichtweg nicht mehr leisten kann. Oder setzt man sich so dem Risiko aus, dass der Vermieter den Mietvertrag kündigt?

Gewerbemiete: welche Regeln für Mieter in der Corona-Krise gelten

von Fabian Bagusche

Die Corona-Pandemie stellt Deutschland seit der zweiten Märzhälfte vor immense Herausforderung. Für einer Eindämmung der Pandemie wurde in Abstimmung von Bund und Ländern auf Erlass der jeweiligen Bundesländer – auch in Köln – z. B. die Schließung von nahezu allen Einzelhandelsgeschäften für eine bestimmte Dauer behördlich angeordnet. Das bedeutet vor allem für Mieter von Gewerbeflächen – Ladengeschäfte, aber auch Praxen und Büros – enorme finanzielle Einbußen: Einnahmen fallen bis 100% aus, Mieten für die Gewerbeflächen sind gleichzeitig weiter zu bezahlen.   

Viele gewerbliche Mieter würden deshalb gerne die Miete zumindest reduzieren oder für die Zeit der angeordneten Schließungen gar nicht bezahlen. Aber geht das rechtlich betrachtet?

Handlungsfähigkeit der WEGs in Zeiten der Corona- Pandemie

von Fabian Bagusche

Die Schutzmaßnahmen zur Vermeidung der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie, insbesondere die Einschränkungen der Versammlungsmöglichkeiten von Personen, haben zum Teil erhebliche Auswirkungen auf die Handlungsfähigkeit von Unternehmen verschiedener Rechtsformen, da diese teilweise nicht mehr in der Lage sind, auf herkömmlichem Weg Beschlüsse auf Versammlungen der entsprechenden Organe herbeizuführen. Dies betrifft nicht nur juristische Personengesellschaften oder Vereine, sondern auch Wohnungseigentümergemeinschaften.
In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften stehen in der nächsten Zeit die jährlichen Eigentümerversammlungen an, während zeitgleich aufgrund der Coronavirus- Pandemie das tägliche Leben immer stärker eingeschränkt wird.

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