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Pacht & Pachtvertrag | Rechtsanwalt in Köln

Sie möchten einen Pachtvertrag für eine Gastronomie/ Restaurant/ Bar / Cafe in Köln unterzeichnen? Planen Sie einen Kleingarten/ Parzelle zu pachten? Wir beraten und vertreten Sie in allen Fragen rund um das Pachtrecht. 

 

„Gewerbemiete“ und „Pacht“ sind sich rechtlich ähnlich, kommen jedoch als Gewerbemietrecht und Pachtrecht in unterschiedlichen Situationen zur Anwendung. Denn der Pachtvertrag räumt dem Pächter nicht nur Nutzungsrecht ein, sondern zusätzlich die Möglichkeit der Fruchtziehung: aus dem unmittelbaren Gebrauch z. B. einer Immobilie darf der Pächter Gewinn erzielen.

Am häufigsten finden sich Pachtverträge deshalb in der Gastronomie, der Landwirtschaft und Forstwirtschaft, aber auch als Unternehmenspacht und Kleingartenpacht. Je nach Art und Inhalt des Pachtvertrages ist dann auf spezifische Aspekte zu achten.

Auf dieser Seite erhalten Sie die wichtigsten Informationen rund um das Thema „Pacht“ in unterschiedlichen Bereichen.

 

Pacht(-vertrag) allgemein

Wie bei einem Gewerbemietvertrag besteht auch bei einem Pachtvertrag große Gestaltungsfreiheit für die Vertragsparteien. Damit hat die individuelle Gestaltung des Pachtvertrages in allen Bereichen große Bedeutung. Denn neben der Vereinbarung von Pachtzins und Laufzeit können und sollten im Pachtvertrag alle wesentlichen Aspekte für das konkrete Pachtverhältnis festgelegt werden. Das gilt u.a. im Hinblick auf den konkreten Vertragszweck aber auch Kündigungsmodalitäten etc.

Dabei muss ein Pachtvertrag nicht schriftlich, sollte aber aus Beweisgründen schriftlich geschlossen werden. Zudem sollten Pachtverträge eine Klausel enthalten, dass auch Nebenabreden nur schriftlich, also z.B. per E-Mail, wirksam sind.

Wird der Pachtvertrag schriftlich geschlossen, müssen alle am Pachtvertrag beteiligten Personen diesen Vertrag auch unterzeichnen und müssen im Vertrag als „Partei“ angegeben werden. Im Falle einer Erbengemeinschaft, die ggf. als Verpächter auftritt, gilt, dass beispielsweise alle Mitglieder der Erbengemeinschaft angegeben sein.

Gastronomie

Anders als bei der Anmietung von Laden- oder Büroflächen, bezieht sich der Pachtvertrag im Bereich der Gastronomie auch auf das Inventar, also z. B. auch auf Küchenmodule, Theke und Schankvorrichtung, aber auch Lüftungsanlagen, Kellerräume oder Außenwerbeflächen. Damit beziehen sich Sorgfaltspflichten des Pächters ebenfalls auf das Inventar, aber grundsätzlich auch die Pflicht des Verpächters das Inventar instand zuhalten.
Wer über den Abschluss eines Pachtvertrages im Bereich Gastronomie nachdenkt, sollte bei Vertragsschluss daran denken, eine Rücktrittsklausel im Vertrag zu verankern. Diese kann im Fall, dass Behörden die notwendige Konzession zum Betrieb eines Gastronomie-Gewerbes nicht erteilen von großer Bedeutung sein: denn erhält man keine Konzession und ist ein Rücktritt für diesen Fall nicht vertraglich vereinbart, ist der Pachtvertrag grundsätzlich für die Laufzeit zu erfüllen.

Hinsichtlich des Pachtzinses ist es in der Gastronomie üblich, im Pachtvertrag eine feste monatliche Pacht, eine Staffel-Pacht oder eine umsatzabhängige Pacht (sog. Umsatzpacht) zu vereinbaren. Bei der Umsatzpacht ist es jedoch wichtig, vor allem eine verbindliche Höchstgrenze festzusetzen. Denn grundsätzlich gibt es keine rechtlichen Obergrenzen für den Pachtzins.

Wie im Gewerbemietrecht ist es üblich, im Pachtvertrag einen Geschäftszweck zu vereinbaren. Das spielt gerade in der Gastronomie eine wichtige Rolle: wird der Geschäftszweck zu eng gefasst, kann es wegen des Pachtvertrages unmöglich sein, das Konzept und z.B. die Betriebszeiten zu ändern, wenn es wirtschaftlich sinnvoll wäre (z.B. statt nur Tages-Café auch abends Restaurant). Außerdem ist es wichtig darauf achten, ob Mindestöffnungszeiten im Pachtvertrag vorgeschrieben werden – vergleichbar einer Betriebspflicht im Gewerbemietrecht. Vor allem bei saisonabhängiger Gastronomie, wie z.B. Ausflugslokalen, kann es wirtschaftlich überlebensnotwendig sein, dass die Gastronomie für einige Wochen/ Monate im Jahr geschlossen bleiben kann.

Nicht zuletzt sollen Pächter vorsichtig sein, wenn der Pachtvertrag auch eine Privatwohnung erfasst. Gastronomische Fläche und Wohnraum sollten nicht in einem Vertrag zusammengefasst sein und über eine Wohnung immer ein separater Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen werden. Andernfalls kann man bei einem Ende des Pachtvertrages gezwungen sein, ohne jeglichen Mieterschutz auch aus der Wohnung auszuziehen.

Landpacht

Das Pachtrecht spielt in der Landwirtschaft als Landpacht eine wichtige Rolle. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) zählt zur Landwirtschaft die Bodenbewirtschaftung (Ackerbau, Obst- und Weinbau etc.), aber auch die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung zur Gewinnung von tierischen oder pflanzlichen Erzeugnissen (z. B. Wiesen- und Weidewirtschaft).

Im Landpachtvertrag wird die Nutzung und Bewirtschaftung von Land vereinbart, in der Regel für eine bestimmte Dauer. Schriftlich muss der Landpachtvertrag nicht geschlossen werden. Wird der Vertrag aber für mehr als 2 Jahre nur mündlich geschlossen, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Er kann dann nur mit einer Frist von 2 Jahren zum Schluss des Pachtjahres gekündigt werden. Ist eine feste Laufzeit schriftlich vereinbart, endet der Vertrag zum vereinbarten Zeitpunkt, wenn er nicht faktisch weitergeführt wird. Grundsätzlich sollte auch der Landpachtvertrag möglichst individuelle gestaltet sein. Das gilt u.a. für die Vereinbarung der vertragsgemäßen Nutzung: sie sollte exakt, aber nicht zu eng gefasst sein, um Bewegungsfreiheit in der Nutzung zu behalten.

Auch die exakte Beschreibung der Pachtsache ist wichtig: sie ist im Zweifel die Basis für (Mängel-) Ansprüche zwischen Pächter und Verpächter. Denn während des Pachtvertrages treffen einerseits den Verpächter Rechte und Pflichten: er hat den vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, auch wenn die gewöhnlichen Ausbesserungen Aufgabe des Pächters sind (Wege, Gräben, Zäune etc.). Kommt er dieser Pflicht nicht nach, haben Pächter unter Umständen Anspruch auf Minderung, können ggf. vom Pachtvertrag zurücktreten bzw. Schadensersatz geltend machen.

Im Gegenzug ist der Pächter zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung verpflichtet und sollte bedenken, dass eine Unterverpachtung nur mit Zustimmung des Verpächters zulässig ist. Nicht zuletzt darf der Pächter die Nutzung der landwirtschaftlichen Flächen nicht einfach ändern - ggfs. kann der Verpächter dann auf Unterlassung klagen.

Und nicht zuletzt kann es auch im Zusammenhang mit der Kündigung eines Landpacht-Vertrages zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommen, die im Rahmen eines sog. Pachtschutzverfahrens geltend gemacht werden können und fristgerecht geltend gemacht werden müssen. Vor allem wenn die gepachteten Flächen wirtschaftliche Lebensgrundlage des Pächters sind, kann er sich auf einen Härtefall berufen und die Fortsetzung des Pachtvertrages auf unbestimmte Zeit verlangen – und einklagen und damit eine mögliche Zwangsräumung verhindern.

Unternehmenspacht

Auch ganze Unternehmen können Gegenstand eines Pachtvertrages sein inkl. Maschinen, Fabrikhallen, Warenlager etc.. Diese Unternehmenspacht bietet sich an, wenn ein Unternehmen z. B. vom Inhaber nicht weitergeführt werden kann, der Inhaber aber das Unternehmen auch nicht verkaufen kann oder will. Über eine Unternehmenspacht ändert sich an den Eigentumsverhältnissen nichts, nur der Gewinn des Unternehmens steht dem Pächter gegen Bezahlung eines Pachtzinses zu.

Deutlich wird aber, dass in einer derartigen Konstellation der Unternehmenspachtvertrag sehr exakt auf die konkrete Situation zugeschnitten und schriftlich abgeschlossen sein sollte. Dabei gelten wenige konkrete gesetzliche Vorgaben für die Unternehmenspacht. Allerdings hat der Bundesfinanzhof (BFH) im Rahmen seiner Rechtsprechung Anforderungen an wirksame Unternehmenspachtverträge aufgestellt. So muss der Betrieb in seinen wesentlichen Bestandteilen verpachtet werden, der Pächter muss den ursprünglichen Betrieb fortführen und es darf keine Betriebsaufspaltung zwischen Verpächter und Pächter geben.

Da Unternehmenspachtverträge in der Regel komplexer sind als andere Pachtverträge, ist es vor allem hier ratsam bei Vertragsschluss fachkundigen Rat einzuholen. Einerseits ist es existenziell wichtig, den Pachtzins wirtschaftlich nachhaltig zu vereinbaren. Denn auch bei der Unternehmenspacht existiert keine gesetzliche Begrenzung für den Pachtzins. Im besten Fall wird die Pacht als Kombination aus fixem, monatlich zu zahlenden Betrag mit einem variablen, gewinnabhängigen Bestandteil vereinbart. Aber auch im Hinblick auf mögliche Haftungsfragen für vorhandene Verbindlichkeiten, Arbeitsverhältnisse, die auf den Pächter übergehen und in Steuerfragen sollte der Unternehmenspachtvertrag mit anwaltlicher Unterstützung gestaltet werden.  

Gleiches gilt für rechtliche Auseinandersetzungen bei der Vertragsdurchführung und im Zusammenhang mit der Beendigung der Unternehmenspacht. Denn gerade in diesem Bereich sind Rechte und Pflichten aller Beteiligten meist sehr komplex.

Kleingartenpacht

Eine besondere Form der Pacht ist die Kleingartenpacht. Die rechtlichen Grundlagen für das Verhältnis zwischen Verpächter und Pächter finden sich einerseits im Bundeskleingartengesetz (BKleingG).

Neben dem Kleingartengesetz sind vor allem Vereinssatzungen bzw. Kleingartenverordnungen der Kleingartenvereine wichtig für die Kleingartenpacht: Hier finden sich konkrete Vorgaben für Pächter von Kleingärten, z.B. die zulässige Größe der Lauben, Öffnungs- und Ruhezeiten, erlaubte Heckenhöhen, zulässige Bepflanzung, Hundeverbote und Übernachtungsverbote etc.. Nicht zuletzt werden hier Regelungen für Mitgliedsbeiträge getroffen und z.B. verpflichtende Arbeitseinsätze aller Mitglieder/ Pächter in Gemeinschaftsflächen festgelegt.Die Vereinssatzung ist relevant, da Kleingartenanlagen von gemeinnützigen Vereinen betrieben werden und die Verpachtung eines Kleingartens von einer Mitgliedschaft im gemeinnützigen Kleingartenverein abhängt.

Mit dem Kleingartenverein wird auch der Pachtvertrag über eine Parzelle geschlossen, der meist ein Mustervertrag des Vereins zur Verpachtung von Kleingärten ist. Und nicht selten ist der Pachtvertrag entscheidend, falls es während der Vertragslaufzeit zu Meinungsverschiedenheiten über Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag kommt. Vor allem wenn der Verpächter den Pachtvertrag kündigt, kommt es nicht selten zu Streit. Denn der Verpächter darf den Kleingarten-Pachtvertrag nur kündigen, wenn die in §§ 8, 9 BKleingG festgelegten Gründe und Voraussetzungen vorliegen (z.B. fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug des Pächters, massive Pflichtverletzung § 8 BKleingG; ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzungen § 9 BKleingG). Zudem können dem Pächter im Falle einer wirksamen Kündigung Ansprüche auf Entschädigung zustehen. Der Anspruch umfasst dann u.a. Pflanzen oder Anlagen, die der Pächter im Rahmen der üblichen kleingärtnerischen Nutzung eingebracht hat.

Kündigt der Verpächter den Pachtvertrag wirksam, müssen Pächter bedenken, dass eine Zwangsräumung der Parzelle mithilfe eines Gerichtsvollziehers – wie im Mietrecht – möglich ist.

 

Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 

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