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Gewerbemietvertrag vorzeitig kündigen |Sonderkündigungsrecht wg. Corona

Kann man befristeten Gewerbemietvertrag / Pachtvertrag vorzeitig kündigen? Welche Rolle spielt Schriftform? Gibt es ein Sonderkündigungsrecht für Mieter / Pächter wegen Corona? Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht Bagusche in Köln beantwortet diese und andere Fragen.

Gewerbemietvertrag vorzeitig kündigen |Sonderkündigungsrecht wg. Corona

Gewerbemietverträge – aber auch Pachtverträge z.B. in der Gastronomie – werden normalerweise mit einer festen Laufzeit abgeschlossen. Die Vertragslaufzeit kann dabei durchaus mehrere Jahre betragen, drei bis fünf oder auch zehn Jahre sind dabei keine Seltenheit.

Zwar bietet ein befristeter Mietvertrag grundsätzlich für Mieter Sicherheit für die eigene Planung und ggf. Investitionen (Umbau, Einrichtung etc.). Eine Befristung des Mietvertrages oder Pachtvertrages hat allerdings auch zur Folge, dass man einen solchen Vertrag nicht vor dem Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit ordentlich mit Kündigungsfrist kündigen kann.

So kann ein solcher Vertrag im schlechtesten Fall finanziell zur Falle werden. Das gilt vor allem wenn Umsätze ausbleiben, die Miete oder Pacht aber weiter fällig wird. Denn läuft das eigene Geschäft nicht gut und will man sich von seinem Mietvertrag lösen, ist man im Falle eines wirksam befristeten Mietvertrages vom „Goodwill“ des Vermieters abhängig. Der kann sich bereit erklären den Miet- oder Pachtvertrag einvernehmlich aufzuheben – oder er sperrt sich gegen eine Vertragsaufhebung.

Stellt sich die Frage: Was kann man tun, wenn man einen Mietvertrag bzw. Pachtvertrag nicht mehr erfüllen will oder kann und der Vermieter einer Vertragsaufhebung nicht zustimmt? Gibt es rechtliche Möglichkeiten, sich doch vorzeitig aus dem befristeten Vertrag zu lösen?

Sonderkündigungsrecht befristeter Mietvertrag „wegen Corona“?

Die Corona-Pandemie hat vor allem Gewerbemieter und Pächter z.B. von Gastronomie-Flächen finanziell hart getroffen. Viele Mieter oder Pächter überlegen deswegen, ihr Geschäft aufzugeben bevor eine Insolvenz sie zur Aufgabe zwingt.

Dabei wird vor allem der Mietvertrag bzw. der Pachtvertrag mit einer festen Vertragslaufzeit zum rechtlichen Problem: Denn eine Kündigung wegen Zahlungsschwierigkeiten, die durch Schließungsanordnungen oder ausbleibende Kundschaft in der Zeit nach dem strikten Corona-Lockdown entstanden sind, ist nicht möglich. Diese Lockdown-Maßnahmen, andauernde Beschränkungen und aus den Maßnahmen resultierende Zahlungsschwierigkeiten sind rechtlich gesehen kein Grund, um einen befristeten Mietvertrag außerordentlich zu kündigen.

Zwar darf ein Gewerbemieter oder Pächter seine Mietzahlungen / Pachtzahlungen stunden, darf also später bezahlen – bezahlen muss es aber auch später grundsätzlich in vollem Umfang.

Außerdem kann ein Gewerbemieter oder Pächter gem. § 313 BGB für die Zeit des Lockdowns und die Folgen der ersten Welle die Anpassung seines Miet- oder Pachtvertrages verlangen, vor allem in Bezug auf die Miet- oder Pachtzahlungen. 

Erst, wenn ein Unternehmen (Einzelhandel, Gastronomie etc.) Insolvenz angemeldet hat bzw. das Insolvenzverfahren eröffnet ist, darf der Insolvenzverwalter einen befristeten Gewerbemietvertrag oder Pachtvertrag nach § 109 InsO kündigen.

§ 109 Schuldner als Mieter oder Pächter

(1) Ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist.

Wollen oder müssen Sie sich aus finanziellen Gründen aus einem sog. „zeitigen“ Gewerbemietvertrag bzw. Pachtvertrag mithilfe einer Kündigung lösen, bin ich dabei gerne behilflich und prüfe KOSTENLOS Ihre Kündigungsmöglichkeiten.

Schriftformmangel macht vorzeitige Kündigung möglich

Unabhängig von „Corona“ – aber auch für Mieter und Pächter, die die Corona-Pandemie hart getroffen hat! – gibt es aber eine Möglichkeit, sich aus einem befristeten Vertrag vorzeitig zu lösen.

Grundlage dafür ist eine Verletzung des Schriftformerfordernisses, das für befristete Verträge (Gewerbemiete, Pacht etc.) gilt. Denn ein gewerblicher Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr muss gem. § 550 Abs. 1 BGB schriftlich geschlossen werden.

Wird die gesetzlich vorgesehene Schriftform allerdings nicht eingehalten, ist der Gewerbemietvertrag oder Pachtvertrag deshalb aber nicht vollständig unwirksam: Leidet der Mietvertrag oder Pachtvertrag unter einem Formmangel, ist der Vertrag nur nicht für eine feste Vertragslaufzeit geschlossen. Ein nicht schriftlich geschlossener Mietvertrag bzw. Pachtvertrag gilt als „für unbestimmte Zeit” abgeschlossen.

Tipp! Wird eine Mietvertrag oder Pachtvertrag per E-Mail, WhatsApp etc. geschlossen, genügt das nicht den gesetzlichen Anforderungen an die Schriftform!

Wollen oder müssen Sie sich aus finanziellen Gründen aus einem sog. „zeitigen“ Gewerbemietvertrag bzw. Pachtvertrag mithilfe einer Kündigung lösen, bin ich dabei gerne behilflich und prüfe KOSTENLOS Ihre Kündigungsmöglichkeiten. Kontaktieren Sie mich unverbindlich unter 0221 / 1680 65 60– als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bin ich dabei gerne behilflich!

 

Mietvertrag vorzeitig kündigen: bei Schriftformmangel möglich!

Stellt sich heraus, dass ein Mietvertrag oder Pachtvertrag tatsächlich unter einem Formmangel leidet, ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen – die feste Vertragslaufzeit entfällt.

Der große Vorteil, der sich daraus für einen kündigungswilligen Mieter ergibt: der Mieter bzw. Pächter kann den Vertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, selbst wenn der Vertrag eigentlich unkündbar auf bestimmte Zeit geschlossen werden sollte. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt dann z.B. bei Geschäftsräumen grundsätzlich zwischen sechs und neun Monate.

Vor allem in Zeiten, in denen es finanziell „eng“ ist oder wird, kann diese Kündigungsmöglichkeit enorm wertvoll sein. Denn auch wenn man unter erheblichen Umsatzeinbußen z.B. wegen der Corona-Pandemie leidet oder weil das eigene Geschäftsmodell schlichtweg nicht (mehr) funktioniert, kann man einen befristeten Gewerbemietvertrag oder Pachtvertrag grundsätzlich nicht kündigen (s.o.).

Wollen oder müssen Sie sich aus finanziellen Gründen aus einem sog. „zeitigen“ Gewerbemietvertrag bzw. Pachtvertrag mithilfe einer Kündigung lösen, bin ich dabei gerne behilflich und prüfe KOSTENLOS Ihre Kündigungsmöglichkeiten.

Wann liegt ein Schriftform-Mangel vor?

Formfehler in langfristigen Mietverträgen/ Gewerbe-Mietverträgen sind häufiger als man meinen könnte. Denn es kommt z. B. durchaus vor, dass es der Vermieter bei einem unbedarften Mieter auf Formfehler im Mietvertrag anlegt. So schafft er sich selbst eine "versteckte Kündigungsoption". Denn grundsätzlich kann bei einem befristeten Mietvertrag auch der Vermieter nicht kündigen.

Mit diesem „Trick“ zum eigenen Vorteil verschafft der Vermieter aber gleichzeitig auch dem Mieter die Chance vorzeitig zu kündigen. In einer solchen Situation herrscht dann also „Waffengleichheit“.

Wichtig ist zu wissen: ein Schriftformverstoß, kann einerseits beim Abschluss des Mietvertrages geschehen, wenn man von Beginn an den Vertrag nur mündlich oder per E-Mail schließt. Ein Formverstoß kann aber auch später z.B. bei einer Vertragsverlängerung oder Vertragsanpassung passieren, wenn sich die Mieter und Vermieter z.B. auf eine Änderung der Miete oder die Mietzeit nur mündlich oder per E-Mail einigen.

Tipp! Denken Sie daran – eine Einigung per E-Mail genügt nicht dem Schriftformerfordernis! Trifft man nachträglich die Abänderung des an sich befristeten Mietvertrages per E-Mail, kann das dazu führen, dass der Mietvertrag ab diesem Zeitpunkt unbefristet ist und ordentlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden kann.

Wollen oder müssen Sie sich aus finanziellen Gründen aus einem sog. „zeitigen“ Gewerbemietvertrag bzw. Pachtvertrag mithilfe einer Kündigung lösen, bin ich dabei gerne behilflich und prüfe KOSTENLOS Ihre Kündigungsmöglichkeiten. Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht beantworte ich Ihre Fragen dazu gerne – kontaktieren Sie mich unverbindlich unter 0221 /1680 65 60

Kosten

Ich prüfe für Sie schnell und kostenlos Ihren Gewerbemietvertrag / Pachtvertrag mit meiner Erfahrung als Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht. Nur wenn ich mich für Sie um die Kündigung des Mietvertrages und die Abwicklung des Mietverhältnisses kümmere entstehen dafür Kosten (gesetzliche Mindestgebühr nach RVG)

Setzen wir Ihre Rechte und Ansprüche gerichtlich erfolgreich durch, muss der Vermieter diese Anwaltskosten Ihnen im Nachgang ersetzen. Einigt man sich außergerichtlich, um einen Prozess zu vermeiden, ist es möglich, den Vermieter zur Übernahme ihrer Anwaltskosten vertraglich zu verpflichten.

Wie komme ich raus aus dem Gewerbe-Mietvertrag?

Wollen oder müssen Sie sich aus finanziellen Gründen aus einem sog. „zeitigen“ Gewerbemietvertrag bzw. Pachtvertrag mithilfe einer Kündigung lösen, bin ich dabei gerne behilflich und prüfe KOSTENLOS Ihre Kündigungsmöglichkeiten.

Folgen Sie einfach der nachstehenden kurzen Anleitung und ich gebe Ihnen kostenfrei Feedback, ob Sie Ihren „befristeten Vertrag“ vorzeitig kündigen können:

1. Unterlagen hochladen bzw. zusenden

Sie laden Ihren Gewerbe-Mietvertrag und sonstige Unterlagen (z.B. Zusatzvereinbarungen etc.) über unser Kontaktformular / Upload-Funktion hoch oder senden uns diese Unterlagen per E-Mail zu.

2. Kostenlose Prüfung

Ich prüfe für Sie schnell und kostenlos Ihren Gewerbemietvertrag / Pachtvertrag mit meiner Erfahrung als Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht.

3. Individueller Rat

Ich teile Ihnen nach individueller Prüfung Ihres Gewerbemietvertrages zeitnah mit, ob eine Möglichkeit besteht, den Vertrag vorzeitig zu kündigen. So erfahren Sie schnell und zuverlässig, ob Sie vor Ablauf der festen Vertragslaufzeit aus Ihrem Gewerbemietvertrag „raus“ kommen.

4. Kündigung durchsetzen

Ist es möglich Ihren Gewerbemietvertrag vorzeitig zu kündigen – und macht das für Sie Sinn – unterstütze ich Sie dabei, aus Ihrem Mietvertrag „raus zu kommen“. Ich formuliere die Kündigung, übersende sie an den Vermieter, übernehme die Kommunikation und unterstütze Sie auch in der Abwicklung des Mietverhältnisses. Denn auch hier kann es auf der Zielgeraden noch zu Meinungsverschiedenheiten mit dem Vermieter kommen.

 

Wollen oder müssen Sie sich aus finanziellen Gründen aus einem sog. „zeitigen“ Gewerbemietvertrag bzw. Pachtvertrag mithilfe einer Kündigung lösen, bin ich dabei gerne behilflich und prüfe KOSTENLOS Ihre Kündigungsmöglichkeiten. Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht beantworte ich Ihre Fragen dazu gerne – kontaktieren Sie mich unverbindlich unter 0221 /1680 65 60.

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Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht
 

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