Beschaffenheitsvereinbarung : Angaben im Makler- Exposé

Unzutreffende Beschreibung des Hauses – Hinweis auf arglistige Täuschung

Die Klägerin erwarb aufgrund notariellen Kaufvertrages im Jahr 2013 von den Beklagten ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück, samt Einrichtungsgegenständen, zu einem Kaufpreis von 120.000 Euro. Im Kaufvertrag wurde die Haftung der Verkäufer für Sachmängel ausgeschlossen.

Hier fand sich in dem Verkaufsexposé des Maklers der ausdrückliche Hinweis darauf, dass das Haus aus den 50-iger Jahren stammt und zwischen 2005-2007 komplett saniert wurde. Ebenfalls wurde darauf hingewiesen, dass sich das Haus in einem modernisierten Zustand befinde, sowie über einen trockenen Keller verfügt.

Die Klägerin legte hierbei einen großen Wert auf einen trockenen Keller. Bei der Besichtigung des Kellers wurde von den Beklagten aber nicht auf die Feuchtigkeit hingewiesen. Die Beklagten haben vor der Hausbesichtigung die Kellerwände mit weißer Farbe überstrichen, um so den Eindruck zu vermitteln, der Keller sei - wie im Maklerexposé beschrieben- trocken.

Sachverständiger stellt fest: Keller befindet sich in einem, zur Zeit des 1950-er Jahren, üblich anzutreffenden Zustand

Nach dem Kauf bemängelte die Klägerin, dass Wände im Keller feucht seien und sich keineswegs in einem modernisierten Zustand befinden. Der vom Gericht bestellte Sachverständiger stellte fest, dass sich der Keller in einem Zustand befinde, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes in den 1950er Jahren üblich gewesen sei. Feuchte Wände und Fußböden seien in Kellerräumen dieses Alters regelmäßig anzutreffen, da in den 1950er Jahren die Kellerabdichtungen noch nicht zum Stand der Technik gehörten.

Gestützt auf die Behauptung, sie sei über Feuchtigkeitserscheinungen im Keller arglistig getäuscht worden, hat die Klägerin den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt und die Beklagten auf Rückzahlung des Kaufpreises, Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstückes, in Anspruch genommen.

OLG weist die Klage ab wegen Ausschluss der Gewährleistungshaftung

Das Landgericht Oldenburg hat der Klägerin Recht gegeben, während das Berufungsgericht die Klage abwies.

Das OLG Oldenburg hatte einen Anspruch der Käuferin auf Rückabwicklung des Kaufvertrages verneint, weil die im Keller vorhandene Feuchtigkeit keinen Mangel darstelle. Für Gebäude die in den 1950er Jahren errichtet wurden, seien feuchte Wände und Fußböden in Kellerräumen regelmäßig anzutreffen. Die Verkäufer hätten zwar eine arglistige Täuschung begangen und damit vorvertragliche Pflichten verletzt. Wegen des Ausschlusses der Gewährleistungshaftung ergäbe sich aber, laut Auffassung des OLG, kein Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages.

BGH Urteil: Angaben im Exposé sind vertraglich geschuldete Beschaffenheit

Der BGH hat entschieden: die Klage auf Rückabwicklung des Kaufvertrages hat Erfolg. Der BGH gibt der Revision der Käuferin statt und bejaht einen Anspruch auf Rückabwicklung im Wege des Schadensersatzes gemäß §§ 437 Nr.3, 280 I, III, 281 I 1 BGB. Der BGH stellt klar, dass das Maklerexposé als öffentliche Äußerung gemäß §434 I S. 2 Nr. 2, S. 3 Alt. 1 BGB beim Grundstückskaufvertrag anzusehen ist.

Exposé muss inhaltlich mit den Tatsachen übereinstimmen

Laut Auffassung des BGH, hatten zwar die Parteien des Kaufvertrages keine Beschaffenheitsangaben im Kaufvertrag bezüglich des Zustandes des Kellers getroffen. Das Berufungsgericht hatte aber übersehen, dass zur Beschaffenheit auch Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten kann. Dazu gehören ebenfalls Angaben in einem Exposé, unabhängig davon, ob der Verkäufer es selbst erstellt hat oder der Makler. Vorliegend war im Exposé der Keller als trocken bezeichnet worden. Folglich hatten die Parteien eine Beschaffenheitsvereinbarung miteinander geschlossen. Tatsächlich war der Keller feucht.

Arglistige Täuschung lässt für den Käufer einen Rückwicklungsanspruch entstehen

Den Verkäufern war bekannt, dass die Käuferin im Zeitpunkt der Besichtigung Wert auf einen trockenen Keller legten und die Feuchtigkeitsbelastung auf Grund des weißen Anstrichs nicht zu erkennen war. Durch das Übermalen der Kellerwände mit weißer Farbe hatten die Verkäufer die Käuferin über die tatsächliche Feuchtigkeitsbelastung somit arglistig getäuscht. Laut Ansicht des BGH lässt die arglistige Täuschung für den Käufer den Rückwicklungsanspruch entstehen. Dies gilt auch wenn grundsätzlich wegen des Baualters der Immobilie der Käufer nicht ohne Weiteres von einem trockenen Keller ausgehen konnte.

Bedeutung des BGH Urteils

Eigenschaften, die im Exposé bezüglich der Beschaffenheit eines Grundstücks gemacht werden, können durch den im Kaufvertrag in der Regel vereinbarten Haftungsausschluss ausgeschlossen werden. Nach Ansicht des BGH soll dies nicht gelten, wenn der Verkäufer das Vorhandensein von Mängeln arglistig verschweigt. Dem Verkäufer ist damit bei angeben von ungeprüfter Äußerungen äußerst Vorsicht geboten. Wichtig ist es hierbei, dass Verkäufer sowie Makler stets ihren Aufklärungs- und Informationspflichten gegenüber Kaufinteressenten nachkommen müssen. Zudem sollten die von dem Verkäufer gemachten Angaben stets überprüft werden, sofern die Äußerungen nicht erwiesen sind. In dem Falle, kann der Käufer die Rückabwicklung des Kaufvertrages aufgrund eines Sachmangels verlangen. Auch ein bereits im Kaufvertrag vereinbarter Gewährleistungsausschluss steht dem nicht entgegen. Der Verkäufer ist im Falle einer Falschbehauptung hieran rechtlich gebunden. Zusammengefasst, zählen die Angaben in einem Exposé zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Hauses nach den Angaben des Verkäufers oder des Maklers erwarten darf, gemäß § 434 I S. 2 Nr. 2, S. 3 Alt. 1 BGB.

In einer möglich späteren gerichtlichen Auseinandersetzung, ist es für den Erwerber hilfreich ein Exemplar des Exposés über die erworbene Immobilie aufzubewahren. Somit kann sichergestellt werden, dass man dem Gericht nach dem Kauf eine arglistige Täuschung nachweisen kann.