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Anpassung Gewerbemietvertrag: nur im Umfang direkter Einbußen durch staatliche Maßnahmen

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Verkaufsstand im Bahnhof: Mietvertrag gekündigt

Im Fall vor dem LG Köln verlangte der Vermieter einer Standfläche für einen Verkaufsstand in der Halle eines Bahnhofes die Räumung dieser Standfläche. Nachdem der Gewerbemietvertrag mit dem Mieter sich Jahr für Jahr verlängert hatte – so auch bis Ende 2020 –, hatte er dem Mieter der Standfläche den Mietvertrag zu Ende 2020 gekündigt und im Herbst 2020 die Räumung der Standfläche eingefordert. Der Mieter räumte die Fläche jedoch nicht fristgerecht. Vielmehr beließ er den Stand an der angemieteten Fläche. Ab Februar 2021 bezahlte er zudem keine Miete mehr.

Davon nicht begeistert kündigte der Vermieter im Mai 2021 das Mietverhältnis wegen der mehrfach ausstehenden Mietzahlungen hilfsweise fristlos, falls die ordentliche Kündigung zu Ende 2020 nicht wirksam gewesen sein sollte. Da der Mieter sich auch davon unbeeindruckt zeigte, klagte der Vermieter auf Räumung der Fläche.

Anspruch auf Anpassung des Mietervertrages nach § 313 BGB

Vor Gericht argumentierte der Mieter, dass er aufgrund starker pandemiebedingter Umsatzeinbußen (ca. ¼ seines Umsatzes) Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages gem. § 313 BGB habe, ggf. auch auf Verlängerung des Mietvertrages über die ursprüngliche Mietdauer hinaus, damit er die Umsatzeinbußen nachträglich noch erwirtschaften könne. Im Zweifel könne er deswegen auch eine Reduzierung der vertraglich geschuldeten Miete geltend machen. Das sei sogar dann der Fall, wenn er selbst von staatlichen Maßnahmen nicht betroffen gewesen wäre. Denn das potenzielle Kundenaufkommen an Reisenden habe sich aufgrund staatlicher Maßnahmen erheblich reduziert, was zu seinen Umsatzeinbußen geführt habe.

Anspruch auf Anpassung nur bei unmittelbaren Auswirkungen

Auch wenn die Richter grundsätzlich der Auffassung waren, dass der Mieter Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages haben kann – ggf. auch auf Vertragsverlängerung –, bekam der Vermieter in diesem Fall Recht: Der Mietvertrag sei jedenfalls wirksam gekündigt.

Einerseits habe der Mieter der Standfläche die Gründe für einen Anspruch auf Vertragsanpassung in Form einer Vertragsverlängerung nicht ausreichend dargelegt. Nur vorzutragen, dass man Umsatzeinbußen erlitten habe, würde für einen Anspruch aus § 313 BGB nicht reichen. Denn pandemiebedingte Umsatzeinbußen müssten unmittelbar auf staatlichen Maßnahmen zum Infektionsschutz beruhen. Umsatzeinbußen dürften laut Gesetzesbegründung zu Art. 240 § 7 EGBGB eben nicht nur „Ausfluss einer solchen Maßnahme“ sein. Verändertes Kundenverhalten würde deshalb nicht ausreichen, um einen Anspruch auf Vertragsanpassung auszulösen. Genau darauf habe sich der Kläger aber berufen.

Außerdem habe der Vermieter hier im Zweifel im Mai 2021 auch wirksam eine fristlose Kündigung des Gewerbemietvertrages ausgesprochen: mehrfach ausstehende Mietzahlungen berechtigen den Vermieter zu diesem Schritt. Denn auch nachträgliche Zahlungen der ausstehenden Mietzahlungen könnten das im Gewerbemietrecht nicht ändern.

Restriktive Auslegung von § 313 BGB und Art 240 § 7 EGBGB

Dieses Urteil zeigt: § 313 BGB i.V.m. Art 240 § 7 EGBGB gibt Mietern die Möglichkeit, eine Anpassung des Gewerbemietvertrages wegen pandemiebedingter Umsatzeinbußen zu verlangen.

Das Gericht hat hier aber deutlich gemacht: Die Anforderungen sind hoch. Umsatzeinbußen müssen unmittelbar auf einer behördlichen Anordnung von Infektionsschutzmaßnahmen beruhen – und das muss gründlich dargelegt werden. Klar dürfte das sein, wenn Betriebe zu 100 % schließen mussten. In allen anderen Fällen gilt es, die Rechtslage sorgfältig zu prüfen.

Sie haben Fragen zum Thema Anpassung Ihres Gewerbemietvertrages wegen pandemiebedingter Umsatzeinbußen? Sprechen Sie uns gerne an! Als Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht unterstütze ich Sie gerne!

 

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Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 
 

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