Außerordentliche Kündigung Pachtvertrag

So einfach ist das aber rechtlich nicht. Denn eine außerordentliche Kündigung eines Pachtvertrags allein wegen der (zeitlich befristeten) behördlichen Schließungsanordnung „wegen Corona“ ist nicht möglich – so das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main OLG Frankfurt a.M., Urteil v. 17.09.2021, Az.: 2 U 147/20.

Außerordentliche Kündigung Pachtvertrag wegen behördlicher Anordnung

Der Inhaber einer Gaststätte sprach Ende März 2020 gegenüber dem Verpächter seiner Gaststätte eine außerordentliche Kündigung des Pachtvertrages aus, der ursprünglich bis zum 01.03.2023 befristet war.

Die Begründung: er könne die gepachtete Gaststätte wegen des behördlichen Verbotes, Gäste vor Ort zu bewirten, nicht zum vertraglich vereinbarten Zweck nutzen. Für diese „Nichtnutzbarkeit“ hafte der Verpächter. Denn es liege in seiner Verantwortung, dafür Sorge zu tragen, dass die Gaststätte zum eigentlichen Zweck – Gäste zu bewirten – nutzbar sei.  

Kurz nach der Kündigung Ende März räumte der Pächter die Gastronomie-Fläche bereits und händigte dem Verpächter die Schlüssel aus. Bereits kurz darauf begann der Verpächter, die Räume zu renovieren. Das nahm der Pächter zum Anlass, im Juni 2020 erneut eine außerordentliche Kündigung auszusprechen, weil ihm spätestens jetzt die Nutzung der Fläche endgültig entzogen worden sei.

Mit beiden außerordentlichen Kündigungen war der Verpächter nicht einverstanden und forderte den Pächter auf, den vereinbarten Pachtzins und die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu zahlen. Als das von April bis in den Herbst 2020 nicht geschah, drehte der Pächter den Spieß um: er kündigte nun das Pachtverhältnis aus wichtigem Grund (= außerordentlich) zum Ende des Jahres 2020 und klagte auf Bezahlung der nicht geleisteten Zahlungen von April bis inkl. Dezember 2020.    

Behördliches Verbot: kein „wichtiger Grund“ für Kündigung  

Und der Verpächter bekam Recht. Das Gericht beurteilte beide Kündigungen durch den Pächter als unwirksam.

1. Ein behördliches Verbot, in der Gaststätte Gäste zu bewirten, sei kein wichtiger Grund, der allerdings für die wirksame außerordentliche Kündigung eines Pachtvertrages gem. § 546 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) notwendig sei.

Denn die Untersagung des Gaststättenbetriebs würde nur das Verwendungsrisiko des Pächters betreffen. Insbesondere – so das Gericht – würde auch kein wichtiger Grund i.S.d. § 546 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegen. Denn allein, wenn die behördlichen Anordnungen die Gebrauchsgewährungspflicht des Verpächters betreffen würden, könnte eine außerordentliche Kündigung durch den Pächter überhaupt wirksam sein. Für Pächter und Verpächter würden hier die gleichen Grundsätze wie für gewerbliche Mieter und Vermieter gelten.

2. Die Renovierungsarbeiten an den Räumlichkeiten würden außerdem keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung „wegen Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs“ (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) rechtfertigen. Die Arbeiten in der Gaststätte waren kein „dauerhafter Entzug der Pachtsache“. Denn der Pächter habe den Besitz durch das Zurückgeben der Schlüssel an den Verpächter selbst aufgegeben.

Ausstehende Zahlungen des Pächters: außerordentliche Kündigung möglich 

Anders beurteilte das Gericht die außerordentliche Kündigung des Verpächters zum Ende des Jahres 2020. Da die Kündigungen des Pächters unwirksam gewesen seien, hätte der Pächter die Pacht im Jahr 2020 bezahlen müssen – und zwar bis Ende des Jahres, also dem Zeitpunkt, zu dem der Verpächter dann wirksam gekündigt hatte. Lediglich die Pacht für den April 2020 und entsprechende Anteile der Betriebskostenvorauszahlung seien ihm wegen der Renovierungsarbeiten zu erlassen.  

Anspruch auf Vertragsanpassung gem. § 313 BGB?

Ein Anspruch auf Anpassung des Pachtvertrages sei hingegen denkbar gewesen. § 313 BGB hätte dem Pächter hier die Möglichkeit gegeben, z.B. Anpassung der Pacht für die Zeit der Schließung zu verlangen. Von dieser Möglichkeit habe der Pächter hier aber keinen Gebrauch gemacht, und ohne Anpassungsverlangen sei eine Anpassung eben nicht möglich – so das OLG Frankfurt am Main.  

Pachtvertrag und Mietvertrag: in der Corona-Pandemie gelten gleiche Grundsätze

Im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie sind seit Mitte 2020 viele – teils widersprüchliche – Urteile ergangen. Dieses Urteil macht nun klar, dass auf Pachtverträge die Grundsätze aus dem Gewerbemietrecht Anwendung finden, wenn es z.B. um die außerordentliche Kündigung eines befristeten Vertrages oder den Anspruch auf Anpassung des Vertrages geht. Auch für einen Pachtvertrag im Bereich der Gastronomie gilt demnach also: eine außerordentliche Kündigung, eine Minderung der Pacht wegen Mangel oder ein Berufen auf Unmöglichkeit wird scheitern. Der Anspruch auf Anpassung des Pachtvertrages ist allerdings absolut vorstellbar.  

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