BGH: Schonfristzahlung berührt Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung nicht

Mieter zahlte rückständigen Mietzins nach fristloser und ordentlicher Kündigung

Vermieter und Mieter stritten aufgrund von rückständigem Mietzins. Der Mieter hatte die Miete gemindert, da er Mängel in seiner Wohnung festgestellt hatte, die zwischen den Parteien allerdings streitig waren. Der Vermieter lehnte die Mietminderung ab und kündigte dem Mieter fristlos und zusätzlich ordentlich. Der Vermieter reichte eine Räumungs- und Zahlungsklage beim Amtsgericht Berlin-Lichtenberg ein. Nach Zustellung der Klage beglich der Mieter die rückständige Miete. Trotzdem gab das Gericht der Klage des Vermieters statt und verurteilte den Mieter zur Räumung der Wohnung.

Der Mieter legte daraufhin Berufung vor dem Landgericht Berlin ein. Die 66. Zivilkammer des Landgerichts hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Das Berufungsgericht entschied, dass die Schonfristzahlung des Mieters alle Wirkungen der Kündigung geheilt hatte. Auch für die ordentliche Kündigung gelten die Rechtsfolgen der Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

Zum Hintergrund der Schonfristzahlung 

Falls ein Mieter seinen Mietzins nicht zahlt und der Vermieter deshalb eine fristlose Kündigung des Mietvertrags ausspricht, kann diese Kündigung ihre Wirksamkeit verlieren, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten die ausstehenden Mieten begleicht oder eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter sich verpflichtet, die fällige Miete zu zahlen. Die Auswirkungen der Schonfristzahlung auf die fristlose Kündigung sind in § 569 Abs. 3 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches ausdrücklich geregelt.

Die Schonfristzahlung soll verhindern, dass ein Mieter sein Zuhause verliert, wenn er vorübergehend nicht in der Lage ist, seine Miete rechtzeitig zu zahlen. Mit dieser Regelung gibt der Gesetzgeber dem Mieter die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug abzuwenden.

Es gibt jedoch eine Einschränkung: Wenn der Mieter bereits eine fristlose Kündigung durch eine Schonfristzahlung abgewendet hat, kann er dies innerhalb von zwei Jahren nicht erneut tun.

Schonfristzahlung heilt ordentliche Kündigung nicht 

Das Urteil des BGH bestätigt seine bisherige Rechtsprechung und hob die Entscheidung des Landgerichts Berlin auf.

Der BGH stellte erneut klar, dass eine Schonfristzahlung oder eine Verpflichtung einer öffentlichen Stelle, die Mietrückstände zu begleichen, nur Auswirkungen auf eine fristlose Kündigung haben, nicht aber auf eine ordentliche Kündigung wegen desselben Mietrückstands. Eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietrückstand gestützte ordentliche Kündigung bleibt somit von der Schonfristzahlung unberührt und kann nicht geheilt werden. Der BGH kritisiert die Berliner Richter insofern scharf, da sie erneut gegen den eindeutigen Willen des Gesetzgebers verstoßen und eine Lösung vorgeschlagen hatten, die im Gesetzgebungsverfahren nicht umsetzbar war. Der BGH betont die Bedeutung des Wortlauts der Schonfristregelung und fordert eine Einhaltung der anerkannten Grundsätze der Gesetzesauslegung. Der Gesetzgeber hat bislang keine Gesetzesvorhaben verfolgt, welche der Norm einen weitergehenden Anwendungsbereich geben und zu einer Erstreckung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung führen würden, so der BGH.

Bedeutung der Entscheidung für die Praxis

Wenn ein Mieter seine ausstehenden Mietzahlungen innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt einer Räumungsklage begleicht, hat dies lediglich zur Folge, dass die außerordentliche Kündigung unwirksam wird. Der Bundesgerichtshof hat seine ständige Rechtsprechung bestätigt und sieht keinen Anlass, von dieser abzuweichen, indem er die Auswirkungen einer Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung ausweitet. Dies liegt daran, dass es keine Gesetzesvorhaben gibt, die eine Erweiterung der Schonfrist auf die ordentliche Kündigung vorsehen.

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