BGH: Verwertungskündigung Mietvertrag wegen Abriss

Sachverhalt/ Problem 

Betriebswirtschaftlich kann es oftmals sinnvoller sein, ein Gebäude abzureißen als es - zu den bisherigen Bedingungen - zu vermieten. Mietrechtlich ist das aber nicht so ohne Weiteres umzusetzen. In dem zu entscheidenden Fall waren die Beklagten seit mehreren Jahrzehnten Mieter eines ehemaligen Landarbeiterhauses zu einer Miete von monatlich 60 Euro. Das Badezimmer befand sich zudem nicht im Hauptgebäude, sondern in einem ansonsten ungenutzten Seitenflügel. Der Vermieter kündigte, weil das Haus aus "wirtschaftlichen und statischen Gründen" abgerissen werden müsste; eine Wiederherstellung sei "nicht ansatzweise darstellbar". Die Räumungsklage hatte vor dem Amts- und Landgericht keinen Erfolg.

BGH: Ersatzloser Abriss ist keine angemessene wirtschaftliche Verwertung  

Die zugelassene Revision des Vermieters hatte keinen Erfolg.

Weder konnte der Vermieter wegen einer beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB), noch erlaubte die Generalklausel in § 573 Abs. 1 BGB im vorliegenden Fall eine solche Kündigung. Die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB lagen hier nicht vor.

Hierfür ist erforderlich, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks hindert und er hierdurch erhebliche Nachteile erleidet. Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes kann zwar Unkosten vermeiden, er stellt jedoch keine Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts und damit keine wirtschaftliche Verwertung dar.

Der Senat verneinte auch das Vorliegen eines zur Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB erforderlichen sonstigen berechtigenden Interesses. Da dieser generalklauselartige Kündigungstatbestand gleichgewichtig mit den in Absatz 2 benannten Kündigungsgründen ist, komme es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses nach Absatz 1 darauf an, ob das geltend gemachte Interesse des Vermieters ebenso schwer wiegt wie die in Absatz 2 beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe. Deshalb begründet nicht jeder aus dem Fortbestand des Mietraumverhältnisses dem Vermieter erwachsende (wirtschaftliche) Nachteil einen Anspruch auf Räumung der Mietwohnung.

Nach Auffassung des BGH komme es darauf an, ob das Interesse des Vermieters einen personalen Bezug hat oder nicht. Fehlt dieser, sind erhebliche Nachteile wie bei der Verwertungskündigung erforderlich. Dazu muss eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls erfolgen. 

Bedeutung der Entscheidung 

In den sog. Abrissfällen sind die verschiedenen Fälle zu unterscheiden. Der Abriss eines Gebäudes ist grundsätzlich als wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB anzusehen, wenn das bisherige Gebäude durch einen Neubau ersetzt wird. Eine solche Maßnahme ist angemessen, wenn sie "von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird". Hiervon ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auszugehen, wenn ein Erhalt des bestehenden Gebäudes unrentabel ist und einem Neubau keine Gründe des Denkmalschutzes oder sonstige bauordnungsrechtliche Hindernisse entgegenstehen.

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