Wohnraumkündigung wegen Zahlungsverzug

Ein ähnlicher Fall lag dem Amtsgericht Neuss (nachfolgend: AG) vor. Mit seinem Urteil vom 30.12.2021 hat das AG sich mit der Frage auseinandergesetzt, wann genau eine Kündigung wegen Zahlungsrückstand wirksam ist.

Mieter wurde über die neue Eigentümerstellung nicht informiert

Der Vermieter und Mieter stritten sich um die Wirksamkeit der vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung. In dem zu entscheidenden Fall hat der Mieter im Jahr 2010 vom Voreigentümer eine Wohnung gemietet. Im Jahr 2020 verstarb der Voreigentümer. Es wurde ein Erbschein ausgestellt, der den jetzigen Vermieter, einem Tierschutzverein, zum Alleinerben bestimmt. Der Alleinerbe steht in keinem erkennbaren Zusammenhang mit dem verstorbenen Vermieter. Der Mieter befand sich im Zahlungsrückstand in Höhe von 5 Monatsmieten. Schließlich kündigte der neue Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich.

Der Mieter vertritt hierzu die Auffassung, dass er keine hinreichende Kenntnis über den Eigentümerwechsel hatte. Auf entsprechende Nachfragen habe der neue Vermieter keinen geeigneten Nachweis über die Eigentümerstellung erbracht, weshalb entsprechende Zweifel an der Eigentümerstellung des neuen Vermieters bestände. Bis zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung hatte der neue Vermieter dem Mieter weder einen Erbschein noch einen entsprechenden Grundbuchauszug vorgelegt. Demnach sei das bestehende Mietverhältnis durch die Kündigung nicht wirksam beendet worden, da der Mieter das Ausbleiben der Mietzinszahlungen nicht zu vertreten habe.

Der neue Vermieter wiederrum vertritt die Auffassung, dass mit dem Ableben des Voreigentümers er als Alleinerbe in das bestehende Mietverhältnis eingetreten sei und dies dem AG durch den Erbschein sowie Grundbuchauszug nachträglich hinreichend unter Beweis gestellt worden ist. Am 28.10.2020 veräußerte der Vermieter das streitgegenständliche Wohnobjekt an die neuen Eigentümer.

Vermieter kann lediglich die Räumung und Herausgabe der Wohnung an die neuen Eigentümer verlangen

Mit Erfolg! Das Amtsgericht Neuss entschied, dass die Räumungsklage des Vermieters begründet ist. Aufgrund der Grundbucheintragung der neuen Eigentümer, kann der Vermieter und Alleinerbe von dem Mieter verlangen, die streitgegenständliche Wohnung an die neuen Eigentümer zu räumen und herauszugeben. Der Vermieter verlor mit der Grundbucheintragung das Eigentum und damit die Rechtsinhaberschaft.

Die nachträgliche Begleichung der Mietrückstände lässt die ordentliche Kündigung nicht entfallen

Das AG konstatiert jedoch, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und erheblich im Sinne des § 573 Abs.1 Nr.1 BGB verletzt habe. Zwar habe der Mieter die Mietrückstände nachträglich beglichen. Jedoch hat die Begleichung der offenen Mietrückstände durch den Mieter auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung keine Auswirkungen, da der Mieter bereits früher mit der Mietzahlung in Verzug geraten ist.

Gemäß § 569 Abs. 3 Nr.2 BGB wird lediglich die außerordentliche Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird. Mit der Schonfrist beseitigt das Gesetz ein bereits entstandenes Recht des Vermieters zur Kündigung wegen Zahlungsverzug und macht damit die fristlose Kündigung unwirksam.

Die fristlose Kündigung entfiel, durch die Überweisung der vollständigen rückständigen Miete. Der Ausgleich der Mietzahlungsrückstände erfolgte hier innerhalb der geltenden Schonfrist von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage.

AG Neuss: die vom Mieter ausgesprochene Unklarheiten über den Eigentümerwechsel sind unbegründet

Laut Auffassung des AG Neuss bestand Zweifel an die Unklarheiten über den Eigentümerwechsel seitens des Mieters. Das Gericht erachtete den Sachvortrag des Vermieters für überzeugend und eine Beweisaufnahme für nicht erforderlich.

Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter

Beim Tod des Voreigentümers gehen zwar grundsätzlich Mietvertrag und Anspruch auf Zahlung der Miete auf den oder die Erben des verstorbenen Vermieters über, die den Mietvertrag unverändert mit dem Mieter fortführen. Zur Vermeidung von Missverständnissen ist es dem neuen Vermieter zu empfehlen, den Eigentümerwechsel dem Mieter mitzuteilen.

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