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Folgen des Lockdowns: Hotelpächter/innen können Vertragsanpassung nach §313 Abs. 1 BGB verlangen

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Die klagende Pächterin pachtete von der Verpächterin ein voll ausgestattetes Hotelgebäude. Wegen der mit der COVID- 19- Pandemie verbundenen Schließung ihres Betriebes ist die Pächterin mit den vertraglichen Pachtzinszahlungen in Rückstand. Die Parteien streiten um die Höhe von Pachtzahlungsansprüchen. Nach Ansicht der klagenden Pächterin sei die Pacht wegen des Vorliegens eines Mangels i.S.d. § 536 BGB gemindert. Hilfsweise berief sich die Pächterin auf einen Anspruch auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, gem. § 313 Abs. 1 BGB. Die Verpächterin widersprach den verminderten Pachtzahlungen der Pächterin gänzlich. Außergerichtliche Einigungsversuche zwischen den Parteien scheiterten.

Die Entscheidung

Das Landgericht Krefeld bejaht einen Anspruch auf Vertragsanpassung, gerichtet auf Herabsetzung der Bruttopacht in Höhe von 50 %.

Corona bedingte Schließung ist kein Mietmangel

Zunächst konstatiert das Landgericht, dass die behördliche Schließungsanordnung in Anlehnung an die bisher ergangene Rechtsprechung keinen Mietmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB darstelle, weil die Gebrauchsbeeinträchtigungen durch hoheitliche Maßnahmen lediglich den geschäftlichen Erfolg des Pächters betreffen (vgl. LG Wiesbaden, Urteil v. 05.11.2020 -9 O 852/20; LG München I, Urteil v. 25.01.2021 – 31 O 11516/20; OLG Dresden, Urteil v. 24.02.2021 -23 O 18/20). Der Mietzweck, das Betreiben eines Hotels sowie des Restaurants, konnte nach den behördlichen Beschränkungen des § 15 CoronaSchVO NRW infolge der Corona- Pandemie nicht mehr eingehalten werden. Solange jedoch seitens des Verpächters die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht wird, trägt nach Auffassung des Landgerichts der Pächter das ausschließliche Verwendungsrisiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erwirtschaften zu können, allein (vgl. BGH NJW 2011, 3151 Rn. 8).

Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB liegt vor

Die Herabsetzung der Pacht folgt nicht aus einem Anspruch auf Minderung gem. §§ 581 Abs. 2, 536 Abs. 1 BGB, sondern aus einem Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage, gemäß § 313 Abs. 1 BGB. Die Ansicht, dass infolge eines Notstandes ein Mietmangel, nach § 536 BGB, gegeben sei, entspricht nach Betrachtungsweise des Landgerichts seit Einführung des Rechtsinstituts des § 313 BGB nicht mehr der heutigen Rechtsauffassung (vgl. RZG 94, 268). Die Parteien haben bei Abschluss des Pachtvertrages die Folgen einer eintretenden Corona Pandemie und staatlicher Infektionsschutzmaßnahmen ersichtlich nicht bedacht und hätten so den Vertrag kaum geschlossen.

Hotelbetrieb unmittelbar betroffen von der Corona Pandemie

Die Pächterin hatte nach Auffassung des Langerichts überzeugend dargelegt, dass durch die landesrechtliche verordnete Betriebsschließung, gem. § 15 CoronaSchVO, die Beherbergung von Geschäftsreisenden vollends zum Erliegen kam und damit auch eine Änderung der Geschäftsgrundlage eingetreten sei. Unabhängig davon, ob das Hotel der Pächterin ausschließlich auf Geschäftsreisende ausgerichtet war und vor der Pandemie genutzt wurde, war der Hotelbetrieb bereits von den Folgen der Corona- Pandemie unmittelbar betroffen.

Kein normales Verwendungsrisiko des Pächters für die Pachtsache

Nach Auffassung des Landgerichts muss ein Unternehmer zwar stets mit wirtschaftlichem Misserfolg und schwankendem Umsätzen rechnen. Dies gilt aber dann nicht, wenn dies auf Faktoren beruht, die unabhängig von seiner Person sind und die von niemanden beeinflussbar sind. Ebenfalls behauptet das Landgericht, dass sich durch die Corona- Pandemie kein normales Verwendungsrisiko verwirklicht hat.

Belastung mit dem Pandemierisiko liegen bei beiden Parteien

Folglich wurde festgestellt, dass infolge der Corona- Pandemie für die Pächterin die Verpachtung eines einigermaßen rentablen Geschäftsbetriebs unmöglich geworden ist. Selbst wenn der Hotelbetrieb in geringem Umfang möglich gewesen sein sollte, hätte niemand bei andauernder Pandemielage ein Interesse an dem Hotel bekundet. Beide Parteien sind damit gleichmäßig stark mit dem Pandemierisiko belastet, so dass durch den Anspruch auf Vertragsanpassung i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB, gerichtet auf Herabsetzung der Bruttomiete, die Wiederherstellung der Vertragsangemessenheit geboten sei. Ebenfalls steht nach Auffassung des Landgerichts dem Anspruch auf Vertragsanpassung nicht entgegen, dass die Pächterin entgegen ihrer vertraglichen Verpflichtung eine Betriebsschließungsversicherung nicht abgeschlossen hatte und überdies staatliche Unterstützungsleistungen (sog. Corona- Hilfen) bezog.  

Praktische Bedeutung der Entscheidung

Die Entscheidung reiht sich in die bisherige Linie der Rechtsprechung ein, die relativ einstimmig einen Anspruch auf Mietzinsminderung, mangels Vorliegen eines Mietmangels i.S.d. § 536 BGB, verneint. Gleichwohl konstatiert das Landgericht in seiner Entscheidung deutlich, dass betroffene Gewerbemieter/ Pächter infolge staatlicher Schließungsanordnungen einen Anspruch auf Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB, bis zu einer Höhe von 50 % des Bruttomietzins haben, um die eingetretenen Äquivalenz-/ Vertragsstörung zu kompensieren. Auch stellt das Gericht in seiner Entscheidung klar, dass der Umstand, dass der Pächterin staatliche Unterstützungsleistungen zugeflossen sind (sog. Corona- Hilfen), nicht dazu führe, dass ein Anspruch auf Vertragsanpassung ausgeschlossen sei. Auch eine etwaige Existenzgefährdung des Pächters sei nicht notwendig.

Betroffene Gewerbemieter/ Pächter sollten sich insofern gegenüber ihren Vermietern/ Verpächtern aktiv auf eine Vertragsanpassung berufen. Der lapidare Hinweis auf Umsatzeinbußen reicht spätestens jedoch vor Gericht nicht mehr aus. Mieter/ Pächter sollten vielmehr anhand von entsprechenden betriebswirtschaftlicher Auswertungen und Gewinn- und Verlustrechnung darlegen, dass sie infolge der staatlichen Betriebsschließungen, bedingt durch den Lockdown, unmittelbar betroffen sind. Da bislang höchstrichterlich keine Entscheidung getroffen wurde, besteht somit in beide Richtungen ausreichend Argumentationspielraum, einhergehend mit einer gewissen Rechtsunsicherheit. Für Verpächter/innen wie Pächter/innen wird dies vorerst bedeuten, vorzugsweise gemeinsam eine einvernehmliche Lösung anzustreben.

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Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 
 

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