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Fristlose Kündigung Pachtvertrag Gaststätte wegen Corona: geht das?

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Der Fall vor Gericht

Vor Gericht stritten der Verpächter und der Pächter einer Gaststätte u.a. um vermeintlich ausstehende Pachtzahlungen aus den Jahren 2020 und 2021.

Der Pächter hatte mit Schreiben vom 07.04.2020 seinen befristeten Pachtvertrag aus dem Jahr 2000 außerordentlich fristlos gekündigt. Gleichzeitig hatte er die Zahlung der Pacht eingestellt und dem Verpächter die Schlüssel zur Gaststätte Anfang Juni 2020 zurückgegeben. Als Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung nannte der Pächter eine Erkrankung, in erster Linie aber die Auswirkungen der Corona-Pandemie-bedingten Einschränkungen für den Gaststättenbetrieb.  

Diese Kündigung wollte der Verpächter der Gaststätte allerdings nicht akzeptieren. Die behördlichen Beschränkungen für den Gaststättenbetrieb seien kein Mangel, der die Kündigung des Pachtvertrages rechtfertigen würde. Deshalb forderte der Verpächter vor Gericht ausstehende Pachtzahlungen – der Vertrag sei schlichtweg nicht durch die Kündigung beendet worden.

Anders sah das der ehemalige Gaststättenbetreiber: der Vertrag sei wirksam mit Schreiben vom 07.04.2020 beendet worden, Pachtzahlungen wären deshalb seit diesem Zeitpunkt nicht mehr zu entrichten gewesen.

Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund „wegen Corona“ wirksam?

Und der Pächter der Gaststätte sollte mit einer Auffassung Recht bekommen. Die Richter des Landgericht Kaiserslautern kamen zu dem Ergebnis, dass die Kündigung des Pächters aus wichtigem Grund vom 07.04.2020 den Pachtvertrag wirksam beendet hatte.

Zwar sei die Erkrankung des Pächters bzw. der Pächterin kein relevanter Kündigungsgrund. Das Risiko einer schweren Erkrankung müsse der Pächter tragen. Auch eine schwere Erkrankung des Pächters würde nicht ausreichend sein, den Pachtvertrag vorzeitig auf Grundlage von § 543 Abs. 1 BGB zu beenden.

In der „pandemiebedingten Untersagung des Gaststättenbetriebs“ hingegen sah das Gericht einen wichtigen Grund iSd §§ 581 Abs. 1, 543 Abs.2 Nr. 1, Abs. 3 BGB für die fristlose Kündigung des Pachtvertrages. Denn auch behördliche Gebrauchshindernisse können den vertragsgemäßen Gebrauch der Pachtfläche aufheben und damit ein relevanter Mangel der Pachtsache sein.

Ebenso könnte eine langewährende Unsicherheit über die vertragliche Gebrauchstauglichkeit einen relevanten wichtigen Grund darstellen. Und eben eine solche Unsicherheit habe im Falle der Schließungsanordnungen vorgelegen und sich mit einem Wechsel aus Schließung, Öffnung unter Einschränkungen und mit der erneuten dauerhaften Schließung seit Anfang November 2020 bis in den Mai 20201 bestätigt. Die Tatsache, dass die Möglichkeit zu „To-Go-Verkauf“ durchgehend bestand, ändert nach Auffassung des Gerichts nichts daran, dass die gepachtete Gaststätte „mangelhaft“ iSd § 536 BGB war, weil der vertragsgemäße Gebraucht teilweise aufgehoben war.

Nicht zuletzt würde auch die Argumentation des Verpächters nicht verfangen, dass die Kündigung nicht möglich sei, weil der Pächter „Corona-Hilfen“ hätte in Anspruch nehmen können. Das Gericht stellte im Urteil klar, dass diese finanzielle Unterstützung der Absicherung der Existenz von Wirtinnen und Wirten dienen solle, aber nicht zugleich zur Beschränkung ihrer gesetzlichen Rechte führen dürfe. 

Ausnahmeurteil, nicht rechtskräftig!

Dieses Urteil des LG Kaiserslautern ist in seiner Klarheit einerseits begrüßenswert. Allerdings stellt es aktuell wohl nicht die überwiegende Auffassung der Gerichte zu diesem Thema dar – ist also in gewisser Weise (noch?) ein Ausnahmefall. Und es sei ausdrücklich nochmals gesagt: zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Beitrags (04.05.2021) ist das Urteil noch nicht rechtskräftig.

 

 

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Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 
 

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