Geschäftsraummiete während "Corona- Schließung"

Dieser Auffassung traten zunächst zwei Landgerichte klar entgegen. Das Landgericht Heidelberg (Urteil v. 30.07.2020, Az.: 5 O 66/20) und das Landgericht Zweibrücken (Urteil v. 11.09.2020, Az.: HK O 17/20) erkannten kein Recht zur Mietminderung wegen „Corona als Mangel“. Bei behördlichen Schließungsanordnungen und daraus resultierenden Umsatzeinbrüchen von bis zu 100% würde schlichtweg kein Mangel der Mietsache vorliegen. Mehr dazu lesen Sie hier im Beitrag „Corona ist kein Mangel“.

Eine Kehrtwende dieser Rechtsprechung brachte eine Entscheidung des Landgericht München I mit sich (LG München I, Endurteil v. 22.09.2020 – 3 O 4495/20). Mehr dazu lesen Sie hier im Beitrag „LG München: Corona-Pandemie als Mietmangel für Gewerbe“.

Verbreiteter ist hingegen die Auffassung, dass § 313 BGB („Störung der Geschäftsgrundlage“) zur Anwendung kommt. Danach hat eine Vertragspartei Anspruch auf Anpassung des Vertrages, wenn das Festhalten am Vertrag in Anbetracht einer vollkommen veränderten Situation unzumutbar ist. Hinzu muss jedoch kommen, dass man den Vertrag so nicht geschlossen hätte, wenn man eingetreten Entwicklung vorhergesehen hätte. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag „Störung der Geschäftsgrundlage - Anpassung Mietvertrag?“. Doch auch diesbezüglich ist die Kasuistik bislang nicht einheitlich.

LG Mönchengladbach: „Bei einem vollständigen Nutzungsverbot hat der Mieter jedoch einen Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage - angemessen ist hierbei eine Reduzierung der Miete auf die Hälfte“

Das Landgericht Mönchengladbach hatte Anfang November 2020 über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Gewerbemieter für die Zeit der behördlichen Schließungsanordnung seine Mietzahlungen einstellte. Der Mieter hatte vom klagenden Vermieter Gewerberäumlichkeiten zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts angemietet. Nachdem behördlich die Weiternutzung aufgrund der COVID-19-Pandemie untersagt wurde, stellte der Mieter die Zahlungen ein und begehrte zudem eine Änderung des Mietvertrags gem. § 313 BGB. Daraufhin klagte der Vermieter die fehlenden Mietzahlungen ein, da er auf der Mietzahlungspflicht beharrte.

Das Gericht sah die Klage des Vermieters jedoch nur als teilweise begründet an. Zwar verneinte das Landgericht zunächst das behördliche Nutzungsverbot als Sachmangel zu kategorisieren, und somit auch die Möglichkeit des Mieters sich auf ein etwaiges Mietminderungsrecht nach § 536 BGB zu berufen, jedoch gelangte das Landgericht in seiner Entscheidung zu dem Ergebnis, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter ein Anpassungsrecht gem. § 313 BGB habe.

Das Landgericht sieht in der Pandemie eine nachträgliche schwer wiegende und unzumutbare Störung des Vertragsverhältnisses. Da dieses Risiko in gleichem Maße außerhalb der Sphären von Vermieter und Mieter liegt, ist es daher nach Auffassung des Gerichts gerechtfertigt, das Risiko gleichermaßen zu verteilen, so dass der Anpassungsanspruch nach § 313 BGB dazu führt, dass der Mietzahlungsanspruch auf 50% reduziert wird. Der Anspruch aus § 313 BGB wirkt nach Auffassung des Landgerichts grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Eintretens der Störung der Geschäftsgrundlage zurück. Die Reduzierung der Miete auf 50% beginnt demnach mit der Anordnung der Schließung der Geschäftsräume.

Einordnung dieser Entscheidung/ Praxishinweis

Die Lösung des Problems über § 313 BGB und der damit verbundene Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags hinsichtlich der Miethöhe für den Zeitraum der Beschränkungen, wurde zwar bereits durch das LG München bejaht. Mehr dazu lesen Sie hier im Beitrag „LG München: Corona-Pandemie als Mietmangel für Gewerbe“. Die Entscheidungsbegründung für eine Vertragsanpassung erfolgte durch das Landgericht München jedoch sehr lapidar.

Intensiver mit der Frage der Vertragsanpassung befasste sich nunmehr das Landgericht Mönchengladbach. Nach Auffassung des Landgerichts Mönchengladbach hat der Mieter bei einem vollständigen Nutzungsverbot einen Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage. Die Begründung des Landgerichts ist auch durchaus überzeugend, denn die Pandemierisiken alleine dem Mieter aufzuerlegen, erscheint nicht angemessen. Mithin ist nach Auffassung des Landgericht München I und des Landgericht Mönchengladbach § 313 BGB grundsätzlich anwendbar und erlaubt eine Anpassung der Miete- soweit nicht das Pandemierisiko durch den Mietvertrag einer Seite zugewiesen ist.

Gewerberaummieter sollten bei dieser Vorgehensweise Vorsicht walten lassen, da eine abschließende Klärung seitens des BGH noch nicht erfolgt ist. Auch müssen Mieter zur Begründung ihres Kürzungsanspruchs konkret darlegen, worin die Beschränkungen des vertragsgemäßen Gebrauchs liegen. Hinzu kommen muss konkreter Vortrag des Mieters zur Ein- und Ausgabesituation, möglichen Alternativen oder Ergänzungen des Geschäftsbetriebs (online- Handel, Lieferdienste etc.), staatlichen Entschädigungsleistungen und tatsächlichen betrieblichen Nutzungen.