Vermieterkündigung und Kündigungswiderspruch

Eigenbedarfskündigung zur Unterbringung der Tochter des Vermieters

Der Mietvertrag wurde im Jahr 1986 mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters geschlossen. Der klagende Vermieter wurde im Jahr 2012 Eigentümer und kündigte im Jahr 2017. Der Vermieter hatte dem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt, da die Tochter des Vermieters eine Wohnung, anlässlich des Beginns ihres Studiums, in Berlin benötigte.

Mieter widerspricht der Eigenbedarfskündigung aufgrund sozialer Härte

Der Mieter widersprach der Vermieterkündigung und berief sich in seinem Kündigungswiderspruch auf das Vorliegen von Härtegründen. Er könne aufgrund seines Gesundheitszustandes nicht mehr umziehen, so der Mieter. Hierzu legte der Mieter im gerichtlichen Verfahren mehrere ärztliche Atteste vor, die ihm eine Räumungsunfähigkeit bescheinigten, weil er außerstande sei, Gegenstände bis zu zehn Kilogramm zu heben. Auch hatte der Mieter unter anderem eine Depression unter Vorlage von Attesten nachgewiesen. Hierbei handelte es sich um eine mittel- bis schwergradige rezidivierende Erkrankung, die ebenfalls Magen-, Herz- und Kreislaufbeschwerden verursachen. Der Vermieter bestritt die Behauptungen des Mieters und verlangte die Einholung eines medizinischen Sachverständigengutachtens.

Das vorinstanzliche Landgericht wies die Räumungsklage des Vermieters ab. Es hat zwar den Eigenbedarf bejaht, aber auf den Härteeinwand des Mieters angeordnet, dass das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbestimmungen auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden soll. Der Mieter könne gemäß §§ 574 Abs. 1 S.1, 574a Abs. 1 S.1 BGB eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, da dessen Beendigung wegen seines fortgeschrittenen Alters und seiner schlechten gesundheitlichen Verfassung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Es sei zudem ungewiss, wann diese zugrundeliegenden Umstände wegfielen.

Von der Einholung eines eigenen Sachverständigengutachtens zur Klärung der vom Mieter geltend gemachten gesundheitlichen Belastungen hat das LG abgesehen. Zur Beurteilung des Gesundheitszustandes griff das LG lediglich auf die Angaben der ärztlichen Atteste zurück, die der Mieter vorgelegt hatte.

Einschätzung des BGH Urteils

Der Bundesgerichtshof folgte der Ansicht des Landgerichts nicht.

Das Landgericht hätte seine Entscheidung nicht allein auf die vom Mieter vorgelegten ärztlichen Atteste stützen dürfen, sondern vielmehr ein entsprechendes gerichtliches Sachverständigengutachten von Amts wegen einholen müssen.

Bei Annahme einer Härte nach § 574 BGB muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit erfolgen

Nach § 574 Abs. 1 S.1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Der ungewisse Wegfall der bestehenden Härtegründe führt nicht zu einer unbefristeten Fortsetzung. Vielmehr ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses zwingend auf bestimmte Zeit anzuordnen, § 574 a Abs. 1 S.1 BGB. Maßgeblich ist, wann das Räumungshindernis voraussichtlich entfällt. Die Annahme einer Härte im Sinne des § 574 BGB führt somit entgegen der Auffassung des Landgerichts dazu, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur auf eine bestimmte Zeit erfolgt und nicht dauerhaft.

Bei Bestreiten des Härtefalls durch den Vermieter ist ein Sachverständigengutachten einzuholen

Zwar kann von einem Mieter, der sich darauf beruft ihm sei ein Umzug wegen seiner schweren Erkrankung unzumutbar, nicht verlangt werden, über die Vorlage eines fachärztlichen Attests hinaus weitere Angaben zu den mit einem Umzug verbundenen gesundheitlichen Folgen zu machen. Sofern aber der Vermieter die Behauptungen des Mieters in prozessual ausreichender Weise bestreitet und die Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens beantragt, muss das Gericht dem nachkommen.

Genaue Darlegung des Härtefalls durch den Mieter erforderlich

Ein Sachverständigengutachten muss unter anderem auch Feststellungen dazu treffen, wie sich ein Wohnungswechsel tatsächlich auswirken würde und wie schwer die zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen wären. Erst dann wird dem Gericht ermöglicht, sich ein ausreichendes Bild über die Erkrankung und die mit dem Umzug verbundenen Konsequenzen zu machen und diese Umstände im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen.

Bedeutung dieser Entscheidung

Dieses Urteil zeigt deutlich, dass für die Annahme eines Härtegrundes i.S.d. § 574 BGB der Mieter zunächst die Umstände die den Härtefall begründen, detailliert darlegen muss. Ist eine solche Darlegung durch den Mieter im gerichtlichen Verfahren erfolgt, ist das erkennende Gericht gehalten, etwaige Zweifel bezüglich gesundheitlicher Härtegründe durch Einholung eines medizinischen Sachverständigengutachtens zu beseitigen. Das Gutachten ist, falls ein entsprechender Beweisantrag nicht gestellt wird, von dem erkennende Gericht sodann auch von Amts wegen, gemäß § 144 ZPO, einzuholen. Nicht selten jedoch wird dieser Umstand von den Amtsgerichten verkannt.

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