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Jahrelange Praxis der Parteien begründet keinen Anspruch auf bestimmte Form der Gebrauchsgewährung

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Aushändigung zusätzlicher 200 Ausfahrttickets

Die Mieterin einer gewerblichen Autovermietung mietete unter anderem 30 Pkw- Stellplätze in einer Tiefgarage an, auf denen sie Fahrzeuge abstellte. Für die Ausfahrt aus der Tiefgarage werden Tickets benötigt. Laut Mietvertrag musste die Vermieterin der Stellplätze eine gewisse Menge an Tickets zur Verfügung stellen. Es wurden allerdings wöchentlich 200 Tickets mehr als vereinbart, durch die Vermieterin unentgeltlich ausgehändigt. Diese Praxis wurde über einen Zeitraum von 10 Jahren ausgeübt. Dann stellte die Vermieterin die Ausgabe der zusätzlichen Tickets ohne Angabe von Gründen ein. Die Mieterin der Stellplätze verlangte das Aufrechterhalten der jahrelang ausgeübten Praxis. Sie vertrat die Ansicht, die Vermieterin sei über § 242 BGB an diese Handhabung gebunden.

Die Vermieterin widerspricht und sieht den Mietvertrag auch ohne die Übergabe von Ausfahrttickets als erfüllt an.

Beide Parteien wurden sich nicht einig, woraufhin die Mieterin vor Gericht zog und Herausgabeklage sowie Feststellungsklage erhob.

Landgericht: Formfrei getroffene Vereinbarung begründet mietvertraglichen Anspruch

Das zunächst angerufene Landgericht gab der Klage der Mieterin statt und führte aus, die Mietvertragsparteien hätten über Jahre das Vertragsverhältnis mit der wöchentlichen Übergabe der Ausfahrttickets aufrechterhalten, sodass auch diese Verpflichtung eine ungeschriebene Vereinbarung zwischen der Mieterin und Vermieterin geworden sei. Beide Seiten hätten laut Ansicht des LG  den Mietvertrag offenbar so verstanden, dass es zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauches einer solchen Ticketübergabe bedürfe.

Mietvertraglicher Anspruch auf wöchentlich unentgeltliche Aushändigung weiterer 200 Ausfahrttickets ist nicht Bestandteil der vertraglichen Abreden der Mietparteien

Das OLG konstatierte, dass das erstinstanzliche Gericht die vereinbarte doppelte Schriftform verkannt hat, indem es zu dem Ergebnis gelangt, das Schriftformerfordernis des Hauptmietvertrages sei konkludent abbedungen worden. Im Mietvertrag wurde ausdrücklich geregelt, dass Änderungen sowie Ergänzungen dieses Vertrages zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform bedürfen. Zwar trifft es nach Auffassung des OLG zu, dass die Aufhebung des vertraglichen Formzwanges grundsätzlich formfrei und stillschweigend möglich ist. Dies ist allerdings nur dann der Fall, wenn die Parteien die formfrei getroffene Vereinbarung übereinstimmend gewollt haben. Etwaige Anhaltspunkte hierfür, insbesondere einen rechtsgeschäftlichen Willen der Vermieterin, sieht das OLG im Gegensatz zu dem erstinstanzlichen Gericht nicht gegeben. Der Umstand, dass die Aushändigung zusätzlicher Parktickets in keinem der vier Nachträge im Verlauf des Mietverhältnisses Niederschlag gefunden hat, lässt nach Ansicht des OLG deutlich erkennen, dass die Vermieterin die Aushändigung von zusätzlicher Parktickets nicht als verbindlichen Bestandteil der Gebrauchsgewährungspflicht wollte. Damit konnte die Vermieterin von der Ausgabe zusätzlicher Parktickets jederzeit absehen.

Kein Anspruch aus Treu und Glauben, gemäß § 242 BGB

Letztlich ergebe sich ein entsprechender Anspruch auch nicht aus  § 242 BGB. Der Anspruch aus Treu und Glauben, gemäß § 242 BGB, lasse selbst im Falle langfristiger faktischer Übung keine neuen Rechtspositionen in Form von Ansprüchen entstehen (vgl. BGH v. 23.04.1981 – VII ZR 196/80; BGH Urt. V. 06.07.2001 – V ZR 246/00).

Das Bestehen eines schutzwürdigen Vertrauens führt zur Bejahung des § 242 BGB

Diesem Abweichen von der bisherigen Praxis steht nicht der Einwand unzulässiger Rechtsausübung in Form widersprüchlichen Verhaltens entgegen. Eine Vertragspartei dürfe ihre Rechtsauffassung ändern oder eine Begünstigung, auf die kein Anspruch besteht, rückgängig machen. Ein Missbrauch ließe sich damit nur dann bejahen, wenn bei der Mieterin ein schutzwürdiges Vertrauen entstand, dass vorrangig durchsetzbar sein muss.

Das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt grundsätzlich der Mieter/die Mieterin

Auch der Einwand seitens der Mieterin, dass ohne die Aushändigung zusätzlicher 200 Ausfahrttickets zusätzliche, innerbetriebliche und organisatorische Maßnahmen und damit einen finanziellen Aufwand mit sich bringt, wird vom OLG damit entgegengebracht, dass das Verwendungsrisiko der Mietsache grundsätzlich der Mieter/ die Mieterin selbst trägt.

Bedeutung des OLG Urteils

Zur Wahrung der Schriftform gehört es, dass alle wesentlichen Vertragsabsprachen und alle späteren Änderungen, schriftlich niedergelegt wurden. 

Die Duldung einer bestimmten Form der Gebrauchsüberlassung begründet kein Gewohnheitsrecht

Gemäß § 242 BGB können zwar aus Billigkeitsgründen neue Ansprüche entstehen oder gar versagt werden. Sie können jedoch nicht Ansprüche begründen, die nach Gesetz oder Vertrag nicht gegeben sind. Auch wenn der/die Vermieter/in  eines Grundstückes eine bestimmte Form der Gebrauchsüberlassung durch den/der Mieter/in geduldet hat, so entsteht dadurch kein Gewohnheitsrecht.

Die doppelte Schriftformklausel schließt die mündliche Aufhebung einer Schriftformklausel aus

Bei jeder sich im Laufe des Mietverhältnisses ergebenden Veränderungen der im schriftlichen Mietvertrag enthaltenen Regelungen muss geprüft werden, ob es sich um einen vertragswesentlichen Umstand handelt. Die doppelte Schriftformklausel beinhaltet die Pflicht, dass Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages unabdingbar und unwiderruflich der Schriftform bedürfen. Treffen die Parteien Nebenabreden zum Mietvertrag sind diese nach der Schriftformklausel unwirksam und bestehen somit nicht. Die doppelte Schriftformklausel schließt aus, dass die Mietvertragsparteien eine Schriftformklausel formfrei aufheben. Es sollte daher genau darauf geachtet werden, dass die Schriftform eingehalten wird.

Dem/der Mieter/in ist abzuraten, wichtige Änderungen nur mündlich oder stillschweigend zu vereinbaren. Im Zweifel sollen der gesamte Vertrag sowie die gewünschte Änderung neu aufgesetzt und von den beiden Parteien erneut unterzeichnet werden. Damit soll nachgewiesen werden, dass der Mietvertrag entsprechend ergänzt wurde und die Änderung Vertragsbestandteil zum Mietvertrag wurde.

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Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 
 

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