Kein einheitlicher Wohnraummietvertrag trotz gemeinsamen Grundstücks

Schließen zwei Parteien einen Wohnraummietvertrag sowie Mietverträge über Carport-Stellplätze ab, welche auf demselben Grundstück liegen, hängt die Einheitlichkeit der Verträge von besonderen Umständen des Einzelfalls ab. Einblicke in diese Thematik bietet das Amtsgericht Köln in seinem Urteil vom 25.11.2022 (Az.: 219 C 217 /22).

Zwischen der Mieterin und der Vermieterin wurden zu unterschiedlichen Zeitpunkten zwei separate Mietverträge vereinbart. Ein Wohnraummietvertrag über ein Einfamilienhaus, sowie zwei Mietverträge über zwei Carport-Stellplätze welche auf demselben Grundstück des Hauses liegen. Letzterer wurde von der Vermieterin gekündigt.

Mit Ihrer Klage begehrte die Mieterin das Fortbestehen des Mietvertrages über die Carport-Stellplätze und wies die Kündigung der Vermieterin zurück. Der bestehende Mietvertrag des Einfamilienhauses sei lediglich im Zusammenhang mit der Anmietung der Stellplätze möglich, sodass ein einheitliches, dem Wohnraummietrecht zuzuordnendes, Vertragsverhältnis vorläge, so die Mieterin. Die Vermieterin vertrat indes die Auffassung, dass die beiden Mietverträge nicht miteinander verbunden seien und somit eine Kündigung der Stellplätze zulässig sei.

Amtsgericht verweist auf wirksame Teilkündigung der Pkw- Stellplätze auf gemeinsamen Grundstück

Ohne Erfolg! Das Amtsgericht Köln folgte der Argumentation der Vermieterin und wies die Klage der Mieterin auf Fortbestehen der Mietverträge ab. Die Vermieterin hat die Verträge form- und fristgerecht, im Sinne der Kündigungsbestimmungen des Carport-Mietvertrages, gekündigt.

Einheit vs. Eigenständigkeit

Grundsätzlich wird bei zwei getrennt abgeschlossenen Verträgen vermutet, dass eine rechtliche Selbständigkeit der jeweiligen Verträge besteht. Durch eine Überprüfung der besondere Umstände im Einzelfall kann solch eine Vermutung jedoch widerlegt werden. Im Regelfall entsteht ein solcher Umstand, wenn sich alle Mietobjekte auf demselben Grundstück befinden und die Parteien eine rechtliche Einheit der Verträge beabsichtigen.

Im vorliegenden Fall schienen die Umstände zunächst für eine Widerlegung der Vermutung der Einheitlichkeit zu sprechen. Wie das Amtsgericht Köln jedoch betonte, kann die Lage auf einem gemeinsamen Grundstück, keine zwingende Vermutung einer rechtlichen wie wirtschaftlichen Einheitlichkeit darstellen. Vielmehr müssten alle konkreten Umstände des Einzelfalles berücksichtigt werden. Das Amtsgericht Köln führte verschiedene Kriterien auf, welche die rechtliche Selbständigkeit der beiden Verträge verdeutlichten.

Unterschiedliche Zeitpunkte und fehlende Bezugnahme in den Mietverträgen

Einen entscheidenden Faktor bildete die fehlende gegenseitige Bezugnahme der jeweiligen Mietverträge. Weder der Mietvertrag für das Einfamilienhaus noch die Stellplatzmietverträge verwiesen aufeinander. Auch die Tatsache, dass die Mietverträge zu unterschiedlichen Zeitpunkten unterzeichnet wurden, spricht gegen die Einheitlichkeit der beiden Mietverträge. Das Amtsgericht Köln bezeichnete den gleichzeitigen Beginn beider Mietverhältnisse lediglich als einen natürlichen Zusammenhang, welcher stets unabhängig von der Gestaltung der Mietvertragsdokumente gegeben ist und somit keinen besonderen Umstand begründete.

Anzahl der Stellplätze im Verhältnis zu den Häusern

Die Anzahl der Stellplätze im Verhältnis zu den Häusern stellte ebenfalls ein Argument für die Selbständigkeit der Verträge dar. So lagen drei Einfamilienhäuser aber vier Carport-Stellplätze auf dem Grundstück. Auch waren die Stellplätze weder räumlich noch durch eine andere Kennzeichnung den Häusern zugeordnet.

Unterschiedliche Kündigungsfristen

Des Weiteren führte das Amtsgericht Köln die verschiedene Anforderungen an die Beendigung der jeweiligen Mietverhältnisse als Beweis für die rechtliche Unabhängigkeit der Mietverträge an. So galten unterschiedliche Kündigungsfristen für die jeweiligen Objekte. Zudem war kein berechtigtes Interesse der Vermieterin für die Beendigung des Mietverhältnisses  erforderlich.

Die Anzahl der Stellplätze im Verhältnis zu den Häusern stelle ebenfalls ein Argument für die Selbständigkeit der Verträge dar. So lagen 3 Einfamilienhäuser aber 4 Carport-Stellplätze auf dem Grundstück. Auch waren die Stellplätze weder räumlich noch durch eine andere Kennzeichnung den Häusern zugeordnet.

Bedeutung für die Praxis

Schließen zwei Parteien einen Wohnraummietvertrag wie auch einen Garagen-/ Pkw- Stellplatzmietvertrag ab, besteht nach der Rechtsprechung des achten Zivilsenats des BGH eine tatsächliche Vermutung gegen die rechtliche Einheitlichkeit dieser Verträge. Diese Vermutung kann jedoch durch besondere Umstände, wie etwa der Lage auf demselben Grundstück, widerlegt werden.

Zu beachten ist allerdings, dass diese Vermutung beim Vorliegen weiterer Umstände auch bekräftigt werden kann. So sprechen etwa unterschiedliche Kündigungsmöglichkeiten in den jeweiligen Mietverträgen für ihre rechtliche Selbständigkeit.

Um eine Verknüpfung der Mietverträge zu vermeiden, muss eine Partei ihren entgegenstehenden Willen eindeutig zum Ausdruck bringen. Dieser kann durch eine Abweichung von den im Wohnraummietrecht geltenden Kündigungsfristen, deutlich gemacht werden. Nach hier vertretener Auffassung kann ein entgegenstehender Wille auch in AGB zum Ausdruck gebracht werden.

Folglich ist eine klare Vertragsgestaltung und die Berücksichtigung konkreter Umstände notwendig, um mögliche Ungewissheiten bezüglich der Einheitlichkeit verschiedener Verträge zu vermeiden.