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Konkludente Wohnflächenvereinbarung: Nur bei Vorliegen eines Rechtbindungswillens

von

Forderung der Rückzahlung zu viel gezahlter Miete aufgrund Wohnflächenunterschreitung

Die Mieterin mietete von den Vermietern eine Wohnung im 1. Obergeschoss des Hauses zu einer monatlichen Bruttomiete in Höhe 700,00 Euro. Der schriftliche Mietvertrag vom 26.03.2007 enthielt keine Angaben zur Größe der Wohnung. Eine entsprechende Rubrik für eine derartige Angabe war in dem Mietvertragsformular auch nicht vorgesehen. Nach wirksamer Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.05.2020 inserierten die Vermieter das Mietobjekt im Internet und gaben dabei eine Wohnfläche von ca. 88 qm an. Die Mieterin, die vormals die Mietwohnung gemietet hatte, gab an, dass ihr im Rahmen eines Besichtigungstermins von den Vermietern damals mitgeteilt worden sei, dass die Wohnung eine Wohnfläche von 100 qm aufweist. Die tatsächliche Wohnfläche beträgt jedoch nur 88 qm. Sie weicht damit um 12% von der annoncierten Fläche ab. Die Mieterin vertrat die Auffassung, dass sie die überzahlte Miete in Höhe von 12% seit Mietbeginn zurückfordern könne, mithin in einer Gesamthöhe von 13.188,00 Euro.

Die Mieterin verlangte von den Vermietern die Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete aufgrund einer Wohnflächenunterschreitung.

Keine Wohnflächenvereinbarung durch lose mündliche Äußerung  

Ohne Erfolg! Das Amtsgericht Bonn wies die Klage ab.

Die Parteien hätten nach Auffassung des AG Bonn keine bestimmte Wohnflächengröße vereinbart. Der schriftliche Mietvertrag enthalte unstreitig keine Angaben über die Wohnfläche. Das Amtsgericht konstatiert zunächst, dass die Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung das Vorliegen eines Rechtsbindungswillens voraussetzt, der sich aus schlüssigem Verhalten ergeben muss. Eine konkludente Vereinbarung konnte das Gericht in dem streitgegenständlichen Fall jedoch nicht erkennen.

Rechtsbindungswille erforderlich

Für die Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung, bedarf es vielmehr eines übereinstimmenden Parteiwillens über die Größe der Wohnfläche. Eine solche Einigung liegt mit lediglich einer lapidaren mündlichen Äußerung des Vermieters im Rahmen eines Besichtigungstermins nicht vor. Hieraus folgt, nach Auffassung des Amtsgerichts, keine verbindliche Vereinbarung über die Wohnfläche.

Ferner ließ der Vortrag der Mieterin nach Auffassung des Amtsgerichts nicht erkennen, ob die geschilderte Äußerung der Vermieter im Zusammenhang mit ausdrücklichen Vertragsverhandlungen erfolgte und ob die Mieterin selbst auf die Angabe der Wohnfläche einen besonderen Wert gelegt hätte.

Mündliche Äußerungen vor Abschluss des Vertrages dienen in aller Regel nur dazu, die Mietsache zu beschreiben, wenn sie nicht in den schriftlichen Vertrag aufgenommen würden. Schweigt der schriftliche Mietvertrag über die Umstände, die die Mieterin für bedeutsam gehalten habe, dann sei dies ein gewichtiges Indiz dafür, dass sich die Vermieter, hinsichtlich dieses bekannt gegebenen Umstandes gerade nicht haben rechtlich binden wollen und dass die Mieterin auf die Aufnahme in den Mietvertrag auch letztlich keinen Wert gelegt habe, so dass eine vertragliche Bindung ausscheidet.

Das Amtsgericht weist insbesondere darauf hin, dass jegliche Äußerungen eines Vermieters über den tatsächlichen Zustand der Mietsache eine uferlose Ausweitung der Grenzen zwischen einer bloßen Beschreibung oder Mitteilung und einer bindenden Übereinkunft bedeuten würde.

Dass die Mieterin vor Abschluss des Mietvertrages mit den Vermietern über die Wohnfläche gesprochen und die Vermieter eine Wohnfläche von 100 qm bestätigt haben, genügt somit nicht, um eine Zusicherung, gemäß § 536 Abs. 2 BGB, anzunehmen.

Doppelte Schriftformklausel nicht durch mündliche Wohnflächenvereinbarungen abbedungen

Ebenfalls enthielt der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag eine doppelte Schriftformklausel, nach der Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages ebenso der Schriftform bedürfen wie eine Änderung des Schriftformerfordernisses selbst. Die hier im Mietvertrag enthaltene doppelte Schriftformklausel stände der Wirksamkeit einer etwaigen mündlichen Wohnflächenvereinbarung entgegen.

Praktische Bedeutung der Entscheidung 

Ein zur Minderung der Miete berechtigter Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB besteht grundsätzlich bei Mietwohnungen, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche liegt. Hat der/ Mieter/in auf der Grundlage der Vertragsfläche bezahlt, so kann er/sie den überbezahlten Teil zurückfordern. Dieser Grundsatz besteht aber nur dann, wenn im Mietvertrag eine Fläche der Wohnung angegeben ist und diese als Beschaffenheitsvereinbarung zu werten ist.

Sie haben Fragen zum Thema Wohnflächenabweichung im Mietshaus? Kontaktieren Sie uns im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung.

 

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Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 
 

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