Vorgetäuschter Eigenbedarf: Schadensersatz für Mieter!

Schadensersatz wegen unwirksamer Eigenbedarfskündigung?  

Grundsätzlich ist eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf einer der wenigen möglichen Gründe für eine Vermieterkündigung. Allerdings muss dafür tatsächlich Eigenbedarf bestehen, der Vermieter den Wohnraum also für sich oder z.B. für Verwandtschaft benötigen.

Kündigt der Vermieter, ohne dass Eigenbedarf besteht, ist das eine Verletzung einer Vertragspflicht aus dem Mietverhältnis. Geschieht das schuldhaft, hat der Mieter wegen einer Vertragspflichtverletzung Anspruch auf Schadensersatz – also auf Ersatz des Schadens, den der Mieter wegen der unberechtigten Kündigung erlitten hat (Umzugskosten, Renovierungskosten etc.). So auch bei unserer Mandantin.

Enkel will einziehen – zieht aber nicht ein

Im Fall vor dem AG Köln stritt eine Mieterin mit ihrem Vermieter um Schadensersatz wegen einer unwirksamen Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf gekündigt, weil der eigene Enkel mit seiner Lebensgefährtin einziehen wollte. Die Großeltern unterstützten dieses Vorhaben des Enkels, da die Wohnung unweit der Wohnung liegt, die die Großeltern bewohnen. Das würde es möglich machen, dass der Enkel ihnen im Alltag hin und wieder behilflich sein könne.  

Diese Kündigung nahm die Mieterin so an und zog in eine andere Wohnung. Die Kosten für Renovierung, Umzug, doppelte Mieten und die Differenz zwischen der alten und neuen Miete beliefen sich auf mehr als 5.000 Euro.

Nach dem Umzug bemerkte die Ex-Mieterin jedoch, dass der Enkel nicht in die Wohnung eingezogen war. Deshalb verlangte sie von ihren ehemaligen Vermietern Schadensersatz in Höhe der Kosten, die ihr durch den Umzug entstanden waren. Sie vertrat die Auffassung: einen Eigenbedarf und damit einen Grund für eine Eigenbedarfskündigung habe es nie gegeben.  

Dieser Forderung kam der Vermieter nicht nach. Denn zum Zeitpunkt der Kündigung habe der Eigenbedarf sehr wohl bestanden. Erst nach der Kündigung habe der Enkel kein Interesse mehr an der Wohnung gehabt: einerseits, weil er sich die Miete nicht leisten konnte, über die sich Großeltern und Enkel aber vor der Eigenbedarfskündigung nicht geeinigt hatten. Andererseits sei die Beziehung zu seiner Lebensgefährtin in die Brüche gegangen – er wollte aber nur mit ihr zusammen einziehen. Weil der Enkel damit als Mieter ausschied, habe man sich dann einen anderen Mieter suchen müssen.

Weil der Vermieter keinen Schadensersatz bezahlen wollte, erhob die ehemalige Mieterin Klage vor dem AG Köln auf Zahlung von Schadensersatz.  

Eigenbedarf nur mit konkretem Nutzungswillen wirksam  

Vor Gericht bekam unsere Mandantin Recht und Schadensersatz in Höhe von 5.200 Euro zugesprochen. Das Gericht war der Auffassung, dass die Kündigung wegen Eigenbedarf von Beginn an unwirksam war: anders als vom Vermieter vorgetragen sei der Eigenbedarf nicht später entfallen, sondern habe nie existiert.

Erforderlich wäre für eine Kündigung wegen Eigenbedarf, dass der Eigentümer den Wohnraum z.B. für Familienangehörige (Kinder, Enkel etc.) benötigt. Das ist jedoch nur der Fall, wenn der Nutzungswunsch bereits so verdichtet ist, dass ein Interesse an einer zeitnahen Überlassung vorliegt.

Diesen Nutzungswillen sah das Gericht zum Zeitpunkt der Kündigung allerdings nicht. Über die Miethöhe hatte man sich zu diesem Zeitpunkt noch nicht geeinigt. Das sei aber auch bei der Vermietung an Verwandte ein wesentlicher Anhaltspunkt für einen konkreten Nutzungswillen.

Auch dass der Eigenbedarf nachträglich entfallen sei, sah das Gericht nicht. Vor allem das Argument, dass die Wohnung dem Enkel zu teuer sei, wäre nicht glaubhaft. Denn realistisch betrachtet wären die Großeltern sich mit dem Enkel sicher einig geworden, vor allem weil sie sich ja seine Unterstützung im Alltag erhofft hatten.

Eigenbedarf auch im Nachhinein prüfen

Manchmal zeigt sich erst nach der Kündigung und einem Umzug, dass der Eigenbedarf des Vermieters möglicherweise vorgeschoben war. Hat man hier einen „Verdacht“, kann es sich durchaus lohnen, den Eigenbedarf auf Herz und Nieren prüfen zu lassen – vor dem Umzug, aber auch nach einem Umzug! Eventuell ist es so möglich, die Kündigung „noch rechtzeitig“ aus der Welt zu schaffen oder nach einer unberechtigten Kündigung zumindest Schadensersatz zu bekommen.    

Sie benötigen anwaltliche Unterstützung im Zusammenhang mit einer Eigenbedarfskündigung? Rufen Sie uns gerne in Köln an unter 0221 / 1680 6560 oder vereinbaren Sie hier direkt einen Erstberatungstermin! Als Anwalt für Mietrecht in Köln stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.