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Mietvertrag: keine Kündigung „im Auftrag“

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Der Fall vor Gericht

Vor dem Landgericht Wuppertal ging es um die Wirksamkeit der Kündigung einer Mietwohnung. Eine Mieterin hatte Mietrückstände. Auf diese ausstehenden Mietzahlungen stützte der Vermieter die Kündigung des Wohnraummietvertrages.

Der Vermieter hatte das Kündigungsschreiben bzw. zwei Kündigungsschreiben allerdings nicht selbst unterzeichnet und verschickt. Das hatte eine andere Person getan, die dafür allerdings das Briefpapier des Vermieters nutzte und das Kündigungsschreiben in der Wir-Form formulierte. Nicht zuletzt war das Schreiben nur vom Vertreter des Vermieters unterzeichnet, lediglich mit dem Zusatz „i.A.“ („im Auftrag“) vor der Unterschrift. Einen weiteren Hinweis darauf, dass das Schreiben von einem Bevollmächtigten und nicht vom Vermieter unterzeichnet war, fand sich nicht auf dem bzw. den Schreiben.

Diese Kündigung hielt die Mieterin allerdings nicht für wirksam und weigerte sich deshalb auch, aus der Wohnung auszuziehen. Da der Vermieter aber der Auffassung war, dass die Kündigung wirksam war, erhob er Räumungsklage gegen die Mieterin.

Kündigung eines Mietvertrages muss schriftlich sein

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrages ist nur wirksam, wenn die Kündigung dem Mieter der Wohnung gegenüber vom Vermieter in Schriftform ausgesprochen wird. Das legt § 586 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ausdrücklich fest.

Grundsätzlich kann sich ein Vermieter bei einer solchen schriftlichen Kündigung auch vertreten lassen. Denn bei einer Mietvertrags-Kündigung handelt es sich nicht um ein höchstpersönliches Rechtsgeschäft, bei dem eine Stellvertretung rein rechtlich schon ausgeschlossen wäre.

Allerdings muss die Stellvertretung bei der Kündigung eines Mietvertrags offengelegt werden, damit sie wirksam ist. Wird die Vertretung nicht ausreichend offengelegt, ist die Kündigung wegen Schriftformmangel (Verstoß gegen Schriftformerfordernis aus § 586 Abs. 1 BGB) unwirksam.

Kündigung unwirksam – auf Details kommt es an

Wie genau muss „offengelegt“ werden, dass die Kündigung nicht vom Vermieter selbst, sondern von einem Vertreter unterzeichnet wurde? Das Gericht dazu: aus dem Kündigungsschreiben selbst muss sich eindeutig ergeben, dass die Person, die die Kündigung unterschreibt, nicht der Vermieter selbst ist, sondern ein Vertreter oder eine Vertreterin.

Und hierbei kommt es auf Details an, das ließ das Gericht erkennen. Denn ein Zusatz zur Unterschrift „i.A.“ sei nicht ausreichend, um klarzustellen, dass hier nicht der Vermieter selbst, sondern ein Vertreter unterzeichnete. Vielmehr muss sich der Bevollmächtigte bzw. Vertreter explizit als solcher zu erkennen geben – das muss aus dem Kündigungsschreiben hervorgehen, selbst wenn das Briefpapier des Vermieters verwendet wird.

Das Argument des Vermieters, die Mieterin habe gewusst, dass der Unterzeichner immer als Stellvertreter des Vermieters handeln würde, ließ das Gericht nicht gelten – ebenso die Tatsache, dass das Briefpapier des Vermieters benutzt wurde. Auf die Bevollmächtigung hätte der Vertreter ausdrücklich hinweisen müssen.

Deshalb hielt das Gericht die Kündigung der Wohnung im Ergebnis für unwirksam.

Keine Kündigung im Auftrag

Dieses Urteil zeigt deutlich: Erhält man als Mieter eine Kündigung seines Mietvertrages, kann es sich durchaus lohnen, das Schreiben genauer zu prüfen. Es lohnt sich vor allem ein Blick darauf, wer die Kündigung unterzeichnet hat. War es nicht der Vermieter selbst, muss aus dem Schreiben klar hervorgehen, dass der Unterzeichner bevollmächtigt ist. Das kann z.B. durch eine Formulierung wie „namens und im Auftrag von Person XY (Vermieter!) kündigen wir den Mietvertrag …“ geschehen. Ist das nicht der Fall, kann das die Kündigung unwirksam und einen Auszug unnötig machen.  

Sie haben Fragen zum Thema Vermieterkündigung? Wurde gegen Sie eine Räumungsklage erhoben? Kontaktieren Sie uns im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung.

 

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Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 
 

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