Verwirkung eines Maklerprovisionsanspruchs wegen Pflichtverletzung des Maklers

Handelt ein Makler entgegen des Interesses seines Auftragsgebers, kann gemäß "654 BGB eine vorsätzliche oder leichtfertige Verletzung von einer Vertragspflicht vorliegen.

Eine solche Verletzung kann zur (ggf. analogen) Verwirkung des Maklerprovisionsanspruchs führen. So entschied das Landgericht Köln mit Urteil vom 31.10.2023 (Az. 21 O 155/23).

Verwirkung des Provisionsanspruch nach § 654 BGB

In dem von dem Landgericht Köln zu entscheidenden Fall vereinbarten ein Unternehmen, welches Maklerdienstleistungen anbietet, einen provisionspflichtigen Makleralleinauftrag mit den Eigentümern der zu verkaufenden Immobilie.

Gemäß § 5 des Auftrags, war das Unternehmen berechtigt, eine Außenprovision mit dem Käufer zu vereinbaren. Sodann wurde ein Schwesternunternehmen beauftragt, die Immobilie ins Internet zu stellen. Daraufhin meldete sich der spätere Käufer mit einem Gebot, welches er später noch erhöhte. Während der Vermittlungstätigkeit versuchte der Geschäftsführer des Schwesternunternehmens jedoch, die Immobilie selbst zu erwerben. Dabei schlug er nicht nur vor, die Immobilie mit einem Provisionsnachlass zu erwerben, sondern unterließ es auch ein Zusammenkommen zwischen den potenziellen Kaufvertragsparteien zu arrangieren. So unterließ er es das zweite Gebot des Käufers den Verkäufern weiterzuleiten und teilte dem Käufer mit, dass die Immobilie bereits veräußert worden sei.

Der Käufer nahm daraufhin direkten Kontakt zum Verkäufer auf und erwarb schlussendlich die Immobilie zu einem Kaufpreis von EUR 585.000. Daraufhin klagte das Maklerunternehmen auf Zahlung der Außenprovision in Höhe von EUR 20.885,50 aus § 652 BGB. Der Käufer begehrte die Klageabweisung, da es unterlassen wurde ein Zusammenkommen zwischen den potenziellen Kaufvertragsparteien zu vereinbaren.

Entscheidung des Gerichts

Ohne Erfolg! Das Landgericht Köln wies die Klage des Maklerunternehmens ab. Der Kläger hat keinen Anspruch auf eine Maklerprovision aus § 652 BGB gegen den Käufer.

Nach Auffassung des Gerichts war der Anspruch gemäß § 654 BGB analog verwirkt. Diese Vorschrift enthält einen allgemeinen Rechtsgedanken, welcher von der Treue- und Sorgfaltspflicht des Maklers ausgeht. Sie findet Anwendung, wenn der Makler durch vorsätzliches oder grob leichtfertiges Handeln, Vertragspflichten verletzt und damit entgegen des Interesses seines Auftragsgebers handelt.

Indem der Kläger, trotz eines bestehenden Kaufinteressenten, der Verkäuferin vorschlug, die Immobilie mit Provisionsnachlass zu erwerben, handelte er nach Auffassung des Gerichts zumindest grob leichtfertig. Zudem machte er dem Verkäufer den Verkauf „schmackhaft“, indem er Vorteile in Aussicht stellte, welche bei einem Verkauf an den Beklagten nicht existiert hätten. Die Tatsache, dass der Verkäufer über seine Absichten informiert war, ändert nichts an der Pflichtverletzung, da es hier um das Vertragsverhältnis zum Käufer geht.

Praxisbedeutung

Die Entscheidung unterstreicht die Notwendigkeit für Makler, ihre Treue- und Sorgfaltspflichten gegenüber den Auftraggebern (und eventuellen Käufern) gewissenhaft zu erfüllen um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Sie sollten folglich transparent handeln und sich darüber bewusst sein, dass auch vorsätzliches oder grob leichtfertiges Handeln gegenüber des potentiellen Käufers, zu einem Verlust des Provisionsanspruchs führen kann.