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Videoüberwachung im Mietshaus – ist das rechtlich möglich?

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Videoüberwachung bis zur Wohnungstür

Die Parteien sind qua Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Im Treppenhaus des Mietshauses, als auch im Eingangsbereich sind seitens der Vermieterin Videokameras installiert. Laut Ansicht der Mieterin werde der gesamte Bereich des Treppenhauses auf ihrer Etage im Erdgeschoss überwacht, als auch ihre Wohnungseingangstür. 

Die Vermieterin behauptete indes die Videokameras seien vorwiegend zur Vermeidung von Brandgefahren installiert worden und nicht zur Überwachung der Mieterschaft. Auch haben die Mieterschaft ihre Zustimmung zur Installation der Videokameras erteilt. 

Die Mieterin forderte die Vermieterin mehrfach erfolglos auf, sämtliche Videokameras im Zugangsbereich und den Gemeinschaftsflächen entfernen zu lassen sowie die gespeicherten Aufzeichnungen mit entsprechendem Nachweis zu löschen. Weder sei der Mieterin diese Überwachungsmaßnahme angekündigt worden, noch habe sie ihr zugestimmt. Beide Parteien wurden sich nicht einig, woraufhin die Mieterin vor Gericht zog und Klage gegen ihre Vermieterin erhob.

Der Fall vor Gericht

Mit Erfolg! Das Amtsgericht Köln hat der Mieterin Recht gegeben und die Vermieterin zur Demontage der Videokameras verurteilt.

Eine Videoüberwachung im Mietshaus stellt einen gewichtigen Eingriff in das Recht auf informationelle Selbstbestimmung dar

Das Amtsgericht Köln sah durch die Videoüberwachung einen gewichtigen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht der Mieterin, in seiner Ausprägung als Recht der informationellen Selbstbestimmung nach Art. 1, 2 GG. Die Speicherung der Aufzeichnungen, insbesondere die Installation der Videokamera im Treppenhaus, verletzt die Mieterin in ihrem allgemeinen Persönlichkeitsrecht und ist hier auch nicht durch überwiegende schutzbedürftige Belange der Vermieterin, im Sinne des Art. 6 Abs. 1 lit. F) DSGVO, gerechtfertigt (vgl. insoweit BGH NJW 2010, 1533, 1534 m.w.N).

Die Vermieterin hatte dem Amtsgericht zudem nicht ausreichend ihre berechtigten Interessen dargelegt. Damit überwiegen die grundrechtlichen Freiheiten der Mieterin, insbesondere das Recht auf informationelle Selbstbestimmung und Recht am eigenen Bild deutlich.

Für die Videoinstallation bedarf es die Zustimmung sämtlicher Mieter/Innen

Das Amtsgericht betont, dass die Installation einer solchen Anlage stets der Zustimmung sämtlicher Mieter, nach Art. 6 Abs. 1 lit. A) DSGVO bedarf. Unstreitig lag die Zustimmung der Mieterin jedoch nicht vor. Auch hat die Vermieterin keinen Beweis hinsichtlich des Einverständnisses der übrigen Mieter/Innen vorgetragen.

Videoaufzeichnung ohne die Zustimmung der Mieter/Innen schränkt die Freiheit von ungewünschter Kontrolle oder Überwachung ein

Ebenfalls unstreitig zeichnete die Videokamera im Treppenhauseingangsbereich die Aufnahmen bei ausreichender Helligkeit auf. Das Amtsgericht stellte dabei fest, dass die Videokamera in einem Bereich installiert worden sei, in denen sich die Mieterin und auch ihr Besuch potentiell aufhalten.

Das Amtsgericht führt weiter aus, dass durch die Video- und Tonaufzeichnung sich die Mieterin in ihrem privaten Bereich nicht mehr ungestört und unbeobachtet fühlen kann. Es entsteht seitens der Mieterin ein Überwachungsdruck. Mittels Videoaufzeichnungen können Lebensvorgänge technisch fixiert und jederzeit abgerufen und ausgewertet werden.

Hierbei konnte nach Auffassung des Amtsgerichts schlussendlich offenbleiben, ob die Videokamera auch tatsächlich die Wohnungseingangstür direkt erfasst oder dieser Bereich zu einem Teil geschwärzt ist. Die Überwachung des Bereichs unmittelbar vor der Wohnungseingangstür im Treppenhaus lässt bereits den Rückschluss darauf zu, wer das Treppenhaus betritt und wann und mit wem die Mieterin das Haus verlässt oder betritt (vgl. BVerfG, NVwZ 2007, 688 ff; LG Essen Urt. V. 30.01.2019, 12 O 62/18, BeckRS 2019, 875 m.w.N.).  Es reicht aus, dass der Eindruck erweckt wird, das Kommen und Gehen im Haus werde überwacht.

Zulässige Videoüberwachung nur in Ausnahmefällen

Das Amtsgericht Köln sieht allenfalls in Ausnahmefällen eine zulässige Videoüberwachung vor. Dafür muss die Vermieterin konkrete Anhaltspunkte haben, z.B. dass Angriffe auf die Mitbewohner oder Vandalismus bevorstehen oder zu befürchten sind. Pauschale Hinweise der Vermieterin auf etwaige Brandgefahren reichen regelmäßig nicht aus. Das Amtsgericht Köln sah keine konkrete, gesteigerte Brandgefahr für die Mieter/Innen. Das Amtsgericht trägt hierzu mildere Maßnahmen vor, insbesondere die Durchsetzung von Werbeverbote an Briefkästen sowie den Hausmeisterservice mit der Beseitigung der Werbeprospekte und Zeitungen zu beauftragen.

Unterlassungsanspruch des Mieters/ der Mieterin

Wird man als Mieter/in in dem eigenen Mietshaus durch Videoüberwachung kontrolliert, hat man einen Anspruch auf Entfernung der Videoüberwachungskameras in den Bereichen, die dem Privatbereich zuzuordnen sind. So wie hier auch eine Videoüberwachung im Treppenhaus.

Der rechtliche Anspruch auf Beendigung der Videoüberwachung und auf Beseitigung der Videokameras im Treppenhaus ergibt sich aus analog § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 GG. § 1004 BGB schützt das Eigentum vor Beeinträchtigungen. In analoger Anwendung schützt es zudem alle absoluten Rechte, darunter auch das allgemeine Persönlichkeitsrecht.

Im Übrigen ist eine Videoüberwachung seitens des Vermieter im Mietshaus ist nur dann erlaubt, wenn alle Mieter/Innen zustimmen. Als Ausnahme wäre die Installation von Videokameras als erforderlich anzusehen, sofern es in der Vergangenheit tatsächlich zu Fällen von Vandalismus oder Einbruchdiebstahl gekommen ist. Langfristige und permanente Videospeicherung sind jedoch nicht erlaubt.

Die Entscheidung stellt klar, dass die Videoüberwachung im Wohnraum stets im Spannungsverhältnis zu den Grundrechten und dem Recht zu informationellen Selbstbestimmung der betroffenen Mieterschaft steht. 

Sie haben Fragen zum Thema Videoüberwachung im Mietshaus? Kontaktieren Sie uns im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung.

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Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 
 

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