COVID-19 und Mietzahlungspflicht

Ist eine Mietminderung in der Krise möglich?

Eine Mietminderung in der Corona-Krise allein wegen der Krise ist nicht möglich. Das gilt auch wenn man als Mieter wegen der Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten gerät, da man z.B. in Kurzarbeit geschickt wurde oder Einnahmen aus selbstständiger Tätigkeit innerhalb kürzester Zeit eingebrochen sind. Als Mieter ist man nur zur Minderung der Miete berechtigt, wenn die Mietwohnung mangelhaft und der Mietmangel aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters stammt. Die Auswirkungen der Corona-Krise sind jedoch kein Mietmangel im Sinne des BGB.

Aber gilt das auch, falls man als Mieter im Homeoffice arbeiten muss, die Internetverbindung jedoch zu Hause nicht gut genug ist, um im Homeoffice arbeiten zu können? Ja, auch in diesem Fall kann ein Mieter die Miete deswegen nicht mindern. Denn grundsätzlich muss sich der Mieter selbst um einen Internetanschluss kümmern, der seinen Anforderungen gerecht wird. Nur für die Funktionsfähigkeit des Internetanschlusses trägt der Vermieter die Verantwortung. Funktioniert das Internet im Haus / in der Wohnung generell nicht, muss der Vermieter für notwendige Reparaturen aufkommen. Andernfalls kann man als Mieter die Miete mindern. Das gilt jedoch grundsätzlich - nicht nur in Zeiten der Corona-Krise.

Unberechtigte Mietminderung kann zu Kündigung führen

Mietzahlungen auszusetzen oder weniger Miete zu bezahlen will in Deutschland gut überlegt sein. Denn ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters kann Zahlungsverzug bei Mietzahlungen erhebliche rechtliche Folgen haben, unabhängig von der Corona-Krise: Gerät man mit Mietzahlungen ganz oder teilweise in Zahlungsverzug, droht eine Kündigung der Wohnung durch den Vermieter. Eine Abmahnung vor der Kündigung des Mietvertrages ist dabei oftmals nicht notwendig. Mieter kann die Kündigung des Mietvertrages bei Zahlungsverzug damit auch ohne Vorwarnung treffen.

Eine Kündigung wegen Mietrückständen kann dann als ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist ausgesprochen werden, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Kündigung wegen Zahlungsverzug ist allerdings nur möglich, wenn der ausstehende Mietbetrag erheblich und die Zahlungsfrist deutlich überschritten ist. Der Mieter muss mit einer Monatsmiete im Rückstand, die Zahlungsfrist muss mindestens einen Monat verstrichen sein. Nicht zuletzt muss der Mieter den Zahlungsverzug zu vertreten haben. Das ist der Fall, wenn die Miete vorsätzlich oder fahrlässig nicht bezahlt wurde.
Zu vertreten hat man als Mieter Zahlungsverzug selbst dann, wenn man unvorhersehbar in eine finanzielle Notsituation gerät. Gerät man in der Corona-Krise also in finanzielle Schwierigkeiten, weil man seinen Arbeitsplatz verliert, in Kurzarbeit geschickt wurde oder als Selbstständiger nichts mehr verdient, kommt man trotz alldem in Zahlungsverzug, wenn man seine Miete nicht (rechtzeitig) bezahlt weil man sie nicht kann.

Dabei ist es sogar möglich, dass die Kündigung gem. § 543 BGB ohne Einhaltung einer Frist erfolgt (fristlose Kündigung), beispielsweise wenn zwei Monatsmieten nacheinander offenbleiben oder bei zwei aufeinander folgenden Mieten erhebliche Anteile (zusammen mehr als eine Monatsmiete!) nicht (rechtzeitig) bezahlt werden. Und auch häufig verspätete – aber vollständige - Mietzahlungen können durchaus zu einer fristlosen Kündigung der Wohnung führen.

Tipp! Grundsätzlich sollten Mieter auch mit berechtigten mit Mietminderungen vorsichtig umgehen bzw. die Miete nicht zu stark mindern! Überzogene Mietminderungen über einen längeren Zeitraum können ebenfalls eine Vermieterkündigung nach sich ziehen.

Keine Kündigung wegen Zahlungsverzug von April bis Juni 2020

Die Bundesregierung hat jedoch sehr kurzfristig reagiert, als sich abzeichnete, dass die Corona-Krise viele Mieter finanziell hart treffen wird. So wurde zeitnah das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie“ erlassen. Es regelt unter anderem, dass eine Vermieterkündigung nicht möglich ist, wenn Mieter von Wohnraum – aber auch Gewerbemieter – die vertraglich geschuldete Miete im April, Mai und Juni 2020 verspätetet oder gar nicht bezahlen.

Mieter müssen sich aber klar vor Augen halten: dieser Kündigungsausschluss durch das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie“ führt NICHT dazu, dass die Pflicht zur Zahlung der Miete für diesen Zeitraum entfällt. Das Gesetz verhindert nur Vermieterkündigungen wegen Zahlungsverzug im Zeitraum April bis inkl. Juni 2020. Der Mieter ist aufgrund dieses Gesetzes nur berechtigt, die Miete in voller Höhe später – spätestens bis 30.06.2022 – an den Vermieter zu bezahlen. Die Mietzahlungspflicht ist aufgeschoben, nicht aufgehoben. Deshalb man von dieser Stundung nur Gebrauch machen sollte, wenn es wirklich notwendig ist. Andernfalls verschiebt man ggf. das finanzielle Problem nur zeitlich nach hinten.

Sie haben Fragen zum Mietrecht in der Corona-Krise? In Bezug auf Ihre Wohnung in Köln oder vielleicht in Bezug auf ein Ladengeschäft, Büro oder Restaurant, das Sie gemietet haben? Ich beantworte Ihre Fragen gerne - auch ohne Termin in der Kanzlei! Sie erreichen mich telefonisch unter 0221 / 1680 65 60 oder per E-Mail an kanzlei@mietrechtkoeln.de