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Gewährleistungsrechte

Sie sind Mieter einer Wohnung oder von Gewerberäumen, die mangelhaft sind. Oder Sie sind Vermieter und ihr Mieter mindert die Miete. 

Liegt ein Mietmangel vor, können Mieter gegen den Vermieter bestimmte Gewährleistungsansprüche geltend machen. Ein Mangel der Mietsache liegt jeweils vor, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung mindert oder aufhebt. Im Falle von Mietwohnungen muss der Mietmangel sich in irgendeiner Form und nicht nur minimal auf die Nutzbarkeit der Wohnung auswirken.

Bevor Mieter gegenüber dem Vermieter Gewährleistungsansprüche geltend machen, ist es sinnvoll zu prüfen, ob tatsächlich ein Anspruch z. B. auf Mietminderung, Aufwendungsersatz oder Schadensersatz besteht. Nur so ist gewährleistet, gegenüber dem Vermieter nicht unberechtigt Forderungen zu erheben, die das Mietverhältnis langfristig „vergiften“. Bestehen Ansprüche wegen Mietmangel, gilt es jedoch, diese Ansprüche effektiv durchzusetzen – außergerichtlich oder vor Gericht.

Mietmangel

Ein Mietmangel ist im Mietrecht Voraussetzung für Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter. Ein Mangel liegt vor, wenn die Mietwohnung mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung mindert oder aufhebt. Als typische Mietmängel gelten Schimmel, Feuchtigkeit, eine defekte Heizung, eine vom Mietvertrag abweichende Grundfläche, Lärm z. B. von Baustellen, Ungeziefer, ein Wasserschaden oder ein defekter Fahrstuhl.

Auch wenn der Wohnung eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder sie später wegfällt, kann das einen Mietmangel bedeuten. Bei nur geringfügigen Beeinträchtigungen der Nutzbarkeit der Wohnung scheiden Gewährleistungsansprüche des Mieters allerdings aus. Ist ein relevanter Mangel bei Vertragsschluss vorhanden und bekannt, ist es später nicht möglich, sich auf diesen Mangel zu berufen. Zudem kann im Mietvertrag ein mangelhafter Zustand ausdrücklich als vertragsgemäß vereinbart werden. Auch das hat zur Folge, dass Ansprüche wegen dieses Mangels später ausscheiden.

Besteht ein Mietmangel, kann man als Mieter die Herstellung des vertragsgemäßen Zustands vom Vermieter fordern. Das muss jedoch unverzüglich nach Entdecken des Mangels geschehen. Andernfalls können Gewährleistungsrechte ausfallen oder deutlich beschränkt sein. Denn es ist erst ab dem Zeitpunkt der Mängelrüge möglich, beispielsweise Minderung oder Schadensersatz zu fordern.

Nicht zuletzt sollten Mieter vor allem gravierende Mängel sofort rügen: geschieht das nicht und verschlechtert sich der Zustand der Mietwohnung deswegen, kann ggfs. der Vermieter Schadensersatz vom Mieter verlangen.

Mietminderung

Ist eine Wohnung mangelhaft im Sinne des Mietrechts, kann der Mieter die Miete mindern. Dem Mieter steht ein Recht auf Mietminderung zu, wenn die Beeinträchtigung nicht nur unwesentlich ist. Ausgeschlossen ist ein Minderungsanspruch, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat und der Mangel nicht durch vertragsgemäße Nutzung der Wohnung entstanden ist.

Ist eine Wohnung mangelhaft, darf der Mieter ab dem Zeitpunkt die Miete mindern, an dem er den Vermieter über den Mangel (schriftlich) informiert hat. Eine Zustimmung oder Rückmeldung des Vermieters zur Minderung ist nicht notwendig.

Selbst wenn ein Mangel vorliegt, ist es ratsam, hinsichtlich der Minderung Vorsicht walten zu lassen: Denn auch größere Mängel berechtigen oft nur zu einer relativ geringen Mietminderung. Zudem kann eine zu hohe Mietminderung zur Kündigung der Wohnung durch den Vermieter führen: wird die Miete deutlich zu stark gemindert, kann daraus für den Vermieter die Berechtigung entstehen, deswegen die Kündigung der Wohnung auszusprechen. Wie hoch die Mietminderung ausfallen darf, ist Sache des Einzelfalls. Verlässliche Tabellen existieren nicht, über die korrekte Höhe der Mietminderung entscheiden Gerichte.

Aus diesem Grund ist es immer sinnvoll, vor einer Mietminderung die korrekte Höhe der Minderung anwaltlich prüfen zu lassen, um keine Kündigung durch den Vermieter wegen zu hoher Mietminderung zu riskieren.

Schadensersatz

Im Falle eines Mietmangels können Mieter unter Umständen Schadensersatz vom Vermieter fordern, sofern durch den Mietmangel Schäden auf Mieterseite entstanden sind.

Wenn bei Vertragsschluss ein Mietmangel vorliegt, haftet der Vermieter in Fällen der sog. Garantiehaftung ggfs. sogar, ohne dass ihn ein Verschulden im Hinblick auf den Mangel trifft. Entsteht nach Vertragsabschluss ein Mangel an der Mietsache, haftet der Vermieter für Mängel, die er verschuldet – also zu vertreten – hat. Dazu kann es kommen, wenn der Vermieter bestimmte Maßnahmen nicht ergreift, obwohl sie notwendig sind, oder wenn z. B. Reparaturen nicht (fachmännisch) erledigt werden.

Besteht dem Grund nach ein Schadensersatzanspruch, muss der Vermieter dem Mieter den Schaden ersetzen, der durch den Mangel entstanden ist, z. B. am Mobiliar. Schäden, die nur mittelbar durch einen Mietmangel entstanden sind, sind nicht immer ersatzfähig. Kosten für einen Umzug, der wegen eines gravierenden Mangels (z. B. starker Schimmelbefall) notwendig wird, können jedoch zu ersetzen sein.

Mieter sollten sich zudem bewusst sein, dass auch Vermieter von Mietern unter bestimmten Umständen Schadensersatz verlangen können. Das kann z. B. der Fall sein, wenn der Mieter die Mietwohnung beschädigt, bei Auszug nicht renoviert oder die Wohnung bei Auszug nicht vollständig geräumt wird etc.

Aufwendungsersatz

Mietmängel muss der Vermieter beseitigen, der Mieter darf grundsätzlich Reparaturen nicht selbst vornehmen. Dabei kommt es nicht darauf an, wer den Mangel verursacht hat.

Geht es jedoch um die Kostentragung für eine Mängelbeseitigung oder um die Frage, ob eine Mietminderung möglich ist, ist eben das relevant: Der Vermieter hat Kosten für eine Mängelbeseitigung zu tragen, wenn der Mieter den Mangel nicht verursacht hat, zudem wenn der Mieter den Mangel im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs verursacht hat.
Anders bei einem Mangel, den der Mieter durch nicht vertragsgemäße Nutzung verursacht: dann kann der Mieter zwar die Beseitigung vom Vermieter verlangen, muss die Kosten dafür aber selbst tragen. Beseitigt der Vermieter einen Mangel trotz Aufforderung nicht oder ist eine Notreparatur (z. B. Rohrbruch) notwendig, kann ein Mieter Mängel selbst beheben oder beheben lassen. Kosten dafür kann der Mieter vom Vermieter als Aufwendungsersatz erstattet verlangen.
Geht es um eine solche Selbstvornahme, ist es – wenn möglich – jedoch ratsam, zuvor prüfen zu lassen, ob sie rechtlich zulässig ist. Andernfalls riskiert man, Kosten der Selbstvornahme nicht als Aufwendungsersatz erstattet zu bekommen. Ist eine Selbstvornahme zulässig, gilt es, alle Arbeiten beweissicher zu dokumentieren, damit alle Kosten der Mängelbeseitigung erstattet werden.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sorgen vor allem am Ende eines Mietverhältnisses oft für Meinungsverschiedenheiten zwischen Mieter und Vermieter: Wer muss streichen und was muss gestrichen werden? Müssen Bohrlöcher geschlossen werden und vieles mehr.

Grundsätzlich ist es Aufgabe des Vermieters, Reparaturen und Schönheitsreparaturen an der Mietwohnung auszuführen. Es ist allerdings durchaus üblich, im Mietvertrag die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen.

Aber nicht alle Regelungen im Mietvertrag zum Thema Schönheitsreparaturen sind wirksam: Wird ein vorgefertigter Mietvertrag (sog. Formularmietvertrag, Mustermietvertrag) verwendet, sind die einzelnen Regelungen allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Damit unterliegen sie einer speziellen rechtlichen Kontrolle. Infolge dieser Kontrolle sind deshalb z. B. starre Renovierungsklauseln – auch in Kombination mit anderen Klauseln im Mietvertrag – ggfs. unwirksam. Das kann beispielsweise im Fall von Endrenovierungsklauseln der Fall sein, die unabhängig vom Renovierungsbedarf eine Renovierungspflicht aufstellen.

Die Rechtsprechung im Bereich der Schönheitsreparaturen ist ständig im Wandel: Eine Klausel, die vor Kurzem noch wirksam war, kann kurzfristig unwirksam werden. Insofern kommt es gerade in diesem Bereich wesentlich auf den Einzelfall bzw. den individuell geschlossenen Mietvertrag etc. an. Gerade bei alten Mietverträgen besteht nicht selten eine Chance, als Mieter im Hinblick auf Schönheitsreparaturen gegenüber dem Vermieter zu nichts verpflichtet zu sein.

Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 
 

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