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News

Aktuelle Nachrichten, Entscheidungen und Tipps aus unserer Praxis. 

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Auf die Frage, ob die Auswirkungen der staatlich angeordneten Schließungsverfügung eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellt, mit der Folge, dass ein/e Pächter/in von seiner/ihrer Pachtzahlungspflicht komplett befreit ist oder nur eine anteilige Pacht hätte leisten müssen hat das Landgericht Krefeld in seinem Urteil vom 14.07.2021 entschieden.

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Auf die Frage, ob der Vermieter einen Mietervertrag aufgrund von Eigenbedarf kündigen darf, um ein Au-Pair unterzubringen, hat das Amtsgericht München am 12.01.2021 entschieden.

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Immer mehr Menschen wünschen sich einen Hund oder haben sich diesen Wunsch in den vergangenen Monaten der Pandemie bereits erfüllt. Was ist aber, wenn man zur Miete wohnt? Darf der Vermieter die Hundehaltung in der Wohnung verbieten? Oder muss er die Hundehaltung dulden bzw. erlauben? Mit diesen Fragen hat sich kürzlich das Amtsgericht Köln befasst (AG Köln, Urteil v. 7.7.2021, Az.: 210 C 208/20).

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Auf die Frage, welche Wirkung Angaben in einem Exposé im Rahmen eines Kaufvertrages haben, hat der BGH in seinem Urteil vom 19.01.2018 entschieden. Insbesondere beschreibt der BGH, wie das Verhältnis dieser Angaben zu einem vereinbarten Haftungsausschluss zu bewerten sei.

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Vor allem Mieter und Pächter von Gewerbeflächen – ob Gaststätte, Friseursalon oder Einzelhandel etc. – leiden finanziell unter den Corona-Bekämpfungsmaßnahmen. Viele Gewerbemieter sind so stark betroffen, dass sie ihr Geschäft oder Restaurant aus finanziellen Gründen aufgeben müssen. Das Problem jedoch: Gewerbemietverträge und auch Pachtverträge sind in aller Regel zeitlich befristet geschlossen, eine vorzeitige ordentliche Kündigung ist in aller Regel nicht möglich.

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Grundsätzlich ist eine gewerbliche Nutzung der eigenen Mietwohnung nicht erlaubt, solange keine Zustimmung des Vermieters besteht. Doch was ist, wenn ein Mieter nur die Anschrift der Mietwohnung als Geschäftsadresse nutzt? Genau darüber hatte das Amtsgericht (AG) Köln zu entscheiden und erklärte: Die Nutzung der Wohnanschrift als Geschäftsadresse ist eine teilgewerbliche Nutzung der Mietwohnung, die der Vermieter im Einzelfall sogar erlauben muss (AG Köln, Urteil v. 15.04.2021, Az.: 209 C 421/20).

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Betreiber*innen von Gaststätten und Restaurants trifft die Corona-Pandemie von Beginn an besonders hart: bereits ab April 2020 mussten Gaststätten den Betrieb vor Ort im Lokal für mehrere Wochen einstellen, nur „to-go-Verkauf“ war gestattet. Zwar wurde Bewirtung im Frühsommer und Sommer auch vor Ort wieder gestattet, allerdings unter erheblichen Auflagen. Seit November 2020 ist die Bewirtung von Gästen in Restaurants und Gaststätten erneut vollständig untersagt - eine für Gastwirte und Gastwirtinnen enorm schwierige, unsichere Situation.

Verständlich, dass viele Gaststättenpächter*innen darüber nachdenken oder nachgedacht haben, ihren Pachtvertrag außerordentlich „wegen Corona“ und den damit verbundenen Einschränkungen fristlos zu kündigen.  

Aber geht das so einfach? Mit dieser Frage befasste sich im Frühjahr 2021 das Landgericht (LG) Kaiserslautern (LG Kaiserslautern v. 13.04.2021, Az.: 4 O 284/20). Das Urteil ist zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Beitrags (05.05.2021) nicht rechtskräftig.

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Mit Urteil vom 24.02.2021 hat das OLG Dresden konstatiert, dass infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnungen eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB eingetreten ist, die eine Anpassung des Mietvertrags dahin auslöst, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert ist.

Nach Auffassung des Gerichts ist eine Reduzierung der Kaltmiete um 50% ist gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen hat.

OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20 (nicht rechtskräftig)

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Eigenbedarfskündigungen sorgen immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Nicht ohne Grund: nicht selten wird vermeintlicher Eigenbedarf vorgeschoben, um unliebsame Mieter „loszuwerden“.

Aber selbst wenn der Vermieter tatsächlich Eigenbedarf anmelden kann, ist eine Kündigung deswegen nicht immer wirksam. Das gilt beispielsweise, wenn die Kündigung für den Mieter eine unzumutbare Härte wäre.

In diesem Sinne urteilte das Amtsgericht (AG) Köln in einem Fall, in dem wir für eine Mieterin in Köln die Räumung der Wohnung nach einer Eigenbedarfskündigung dauerhaft verhindern konnten (AG Köln, Urteil v. 10.02.2021, Az.: 214 C 58/19).

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Mit Urteil vom 16.12.2020 (VIII ZR 70/19) hat der BGH konstatiert, dass der Abriss eines Wohnhauses keine wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darstelle, wenn ein Neubau des Grundstücks nicht geplant sei. Erfolge der Abriss lediglich um Leerstandskosten zu vermeiden, so könne eine solche Maßnahme zwar unter die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB fallen, diese Kostenvermeidung stelle jedoch keine Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts und damit keine wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar.

BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 70/19

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Gewerbemieter und Pächter traf das Jahr 2020 in vielen Fällen finanziell enorm hart: vielen Gewerbetreibenden brachen Umsätze und Einnahmen sehr stark ein. Gleichzeitig mussten Miet- und Pachtzahlungen weiter bestritten werden, auch wenn Stundungsmöglichkeiten geschaffen wurden. Einen Anspruch auf Anpassung des Gewerbemietvertrages oder Pachtvertrages wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) sahen viele Gerichte jedoch nicht.

Für diese Situation hat der Gesetzgeber nun eine Regelung geschaffen, die mehr bringen. Allerdings sind die Anforderungen für einen Anspruch auf Anpassung des Gewerbemietvertrages oder Pachtvertrages immer noch hoch.

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Staatliche Corona-Auflagen in Form von Schließungen des Einzelhandels stellen einen Mietmangel dar und berechtigen zu einer Minderung der Miete. Da weder dem Mieter noch dem Vermieter das Risiko, das sich in einem staatlich angeordneten Lockdown verwirklich hat, zugeschrieben werden kann, ist eine Minderung der Miete i.H.v. 50% gerechtfertigt.

LG Kempten, Urteil vom 07.12.2020 (nicht rechtskräftig)

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