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News

Aktuelle Nachrichten, Entscheidungen und Tipps aus unserer Praxis. 

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Grundsätzlich ist eine gewerbliche Nutzung der eigenen Mietwohnung nicht erlaubt, solange keine Zustimmung des Vermieters besteht. Doch was ist, wenn ein Mieter nur die Anschrift der Mietwohnung als Geschäftsadresse nutzt? Genau darüber hatte das Amtsgericht (AG) Köln zu entscheiden und erklärte: Die Nutzung der Wohnanschrift als Geschäftsadresse ist eine teilgewerbliche Nutzung der Mietwohnung, die der Vermieter im Einzelfall sogar erlauben muss (AG Köln, Urteil v. 15.04.2021, Az.: 209 C 421/20).

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Betreiber*innen von Gaststätten und Restaurants trifft die Corona-Pandemie von Beginn an besonders hart: bereits ab April 2020 mussten Gaststätten den Betrieb vor Ort im Lokal für mehrere Wochen einstellen, nur „to-go-Verkauf“ war gestattet. Zwar wurde Bewirtung im Frühsommer und Sommer auch vor Ort wieder gestattet, allerdings unter erheblichen Auflagen. Seit November 2020 ist die Bewirtung von Gästen in Restaurants und Gaststätten erneut vollständig untersagt - eine für Gastwirte und Gastwirtinnen enorm schwierige, unsichere Situation.

Verständlich, dass viele Gaststättenpächter*innen darüber nachdenken oder nachgedacht haben, ihren Pachtvertrag außerordentlich „wegen Corona“ und den damit verbundenen Einschränkungen fristlos zu kündigen.  

Aber geht das so einfach? Mit dieser Frage befasste sich im Frühjahr 2021 das Landgericht (LG) Kaiserslautern (LG Kaiserslautern v. 13.04.2021, Az.: 4 O 284/20). Das Urteil ist zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Beitrags (05.05.2021) nicht rechtskräftig.

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Mit Urteil vom 24.02.2021 hat das OLG Dresden konstatiert, dass infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnungen eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB eingetreten ist, die eine Anpassung des Mietvertrags dahin auslöst, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert ist.

Nach Auffassung des Gerichts ist eine Reduzierung der Kaltmiete um 50% ist gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen hat.

OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20 (nicht rechtskräftig)

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Eigenbedarfskündigungen sorgen immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Nicht ohne Grund: nicht selten wird vermeintlicher Eigenbedarf vorgeschoben, um unliebsame Mieter „loszuwerden“.

Aber selbst wenn der Vermieter tatsächlich Eigenbedarf anmelden kann, ist eine Kündigung deswegen nicht immer wirksam. Das gilt beispielsweise, wenn die Kündigung für den Mieter eine unzumutbare Härte wäre.

In diesem Sinne urteilte das Amtsgericht (AG) Köln in einem Fall, in dem wir für eine Mieterin in Köln die Räumung der Wohnung nach einer Eigenbedarfskündigung dauerhaft verhindern konnten (AG Köln, Urteil v. 10.02.2021, Az.: 214 C 58/19).

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Mit Urteil vom 16.12.2020 (VIII ZR 70/19) hat der BGH konstatiert, dass der Abriss eines Wohnhauses keine wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darstelle, wenn ein Neubau des Grundstücks nicht geplant sei. Erfolge der Abriss lediglich um Leerstandskosten zu vermeiden, so könne eine solche Maßnahme zwar unter die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB fallen, diese Kostenvermeidung stelle jedoch keine Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts und damit keine wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar.

BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 70/19

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Gewerbemieter und Pächter traf das Jahr 2020 in vielen Fällen finanziell enorm hart: vielen Gewerbetreibenden brachen Umsätze und Einnahmen sehr stark ein. Gleichzeitig mussten Miet- und Pachtzahlungen weiter bestritten werden, auch wenn Stundungsmöglichkeiten geschaffen wurden. Einen Anspruch auf Anpassung des Gewerbemietvertrages oder Pachtvertrages wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) sahen viele Gerichte jedoch nicht.

Für diese Situation hat der Gesetzgeber nun eine Regelung geschaffen, die mehr bringen. Allerdings sind die Anforderungen für einen Anspruch auf Anpassung des Gewerbemietvertrages oder Pachtvertrages immer noch hoch.

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Staatliche Corona-Auflagen in Form von Schließungen des Einzelhandels stellen einen Mietmangel dar und berechtigen zu einer Minderung der Miete. Da weder dem Mieter noch dem Vermieter das Risiko, das sich in einem staatlich angeordneten Lockdown verwirklich hat, zugeschrieben werden kann, ist eine Minderung der Miete i.H.v. 50% gerechtfertigt.

LG Kempten, Urteil vom 07.12.2020 (nicht rechtskräftig)

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Das Jahr 2020 hat Gewerbemieter und Pächter vor große finanzielle Herausforderungen gestellt, da Einnahmen massiv einbrachen, Miet- und Pachtzahlungen aber weiter fällig waren.

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Denn Mietrecht über Wohnraum kennt starken Mieterschutz, das Gewerbemietrecht nicht. Vom Unterschied zwischen Gewerbemiete und Wohnraummiete kann also gerade für Mieter einiges abhängen, vor allem wenn der Vermieter den Mieter loswerden will. Kompliziert wird es also vor allem, wenn nicht klar ist, ob der geschlossene Mietvertrag ein Gewerbe- oder ein Wohnraummietvertrag ist und damit unklar ist, welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter treffen.

Über einen solchen Fall entschied das Landgericht (LG) Köln (LG Köln, Az.: 14 O 191/20). In diesem Fall konnten wir den Mieter erfolgreich gegen die klagenden Vermieter vertreten.

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Bereits während des Lockdowns wurde diskutiert, ob Gewerbemieter und Pächter neben der Stundungsmöglichkeit ein Recht zur Minderung der Mietzahlungen bzw. Pachtzahlungen nach § 536 BGB haben. Das würde dazu führen, dass gestundete Mieten nicht in voller Höhe nachbezahlt werden müssten. Im Falle voll bezahlter Mieten würde ein Recht zur Minderung einen Erstattungsanspruch des Mieters / Pächters auf Zahlung von zu viel bezahlter Miete / Pacht bedeuten.

 

 

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Am 01.12.2020 sind die Regelungen zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WeMoG) in Kraft getreten. Damit wird das WEG nach fast siebzig Jahren erstmalig umfassend reformiert. Dieser Schritt sei längst überfällig, so Bundesjustizministerin Lambrecht. Zu häufig sei ein massiver Sanierungsstau bei Wohnanlagen zu beobachten. Mit den neuen Regeln würde die energetische Sanierung erleichtert und ein Anspruch auf den Einbau einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge geschaffen. Das sei ein wichtiger Schritt sowohl für die Erfüllung der Klimaziele als auch für die Verwirklichung der Verkehrswenden. 

 

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Im Frühjahr 2020 hat die Corona-Pandemie vor allem Gewerbemieter und Pächter von Restaurants, Kneipen und Bars hart getroffen. In der Phase des strikten Lockdowns im April `20 und in den darauffolgenden zwei Monaten war nahezu allen Geschäften und Restaurants der Betrieb untersagt bzw. wurde stark eingeschränkt. Die Folge: keine oder nur sehr geringe Einnahmen bei gleichbleibender Miete. Finanziell für nahezu für alle Betroffenen ein Desaster.

Kurzfristig wurde zwar das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie“ erlassen. Das machte es möglich, Miet- und Pachtzahlungen von April bis Juni auszusetzen, ohne dass die Kündigung des Mietvertrages bzw. Pachtvertrages drohte. Allerdings wurde „nur“ die Zahlung von Miete und Pacht gestundet. Laut Gesetz müssen also nicht bezahlte Beträge aus diesem Zeitraum in voller Höhe nachträglich bezahlt werden.

Eine Mietminderung sah das Gesetz nicht vor und in Rechtskreisen kam man in den folgenden Monaten überwiegend zu der Auffassung, dass eine Minderung wegen Mietmangel nach § 536 BGB wohl nicht möglich ist. Anders sah das nun das Landgericht (LG) München (Urteil v. 22.09.2020, Az.: 3 O 4495/20)

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