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Betreiber*innen von Gaststätten und Restaurants trifft die Corona-Pandemie von Beginn an besonders hart: bereits ab April 2020 mussten Gaststätten den Betrieb vor Ort im Lokal für mehrere Wochen einstellen, nur „to-go-Verkauf“ war gestattet. Zwar wurde Bewirtung im Frühsommer und Sommer auch vor Ort wieder gestattet, allerdings unter erheblichen Auflagen. Seit November 2020 ist die Bewirtung von Gästen in Restaurants und Gaststätten erneut vollständig untersagt - eine für Gastwirte und Gastwirtinnen enorm schwierige, unsichere Situation.

Verständlich, dass viele Gaststättenpächter*innen darüber nachdenken oder nachgedacht haben, ihren Pachtvertrag außerordentlich „wegen Corona“ und den damit verbundenen Einschränkungen fristlos zu kündigen.  

Aber geht das so einfach? Mit dieser Frage befasste sich im Frühjahr 2021 das Landgericht (LG) Kaiserslautern (LG Kaiserslautern v. 13.04.2021, Az.: 4 O 284/20). Das Urteil ist zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Beitrags (05.05.2021) nicht rechtskräftig.

Eigenbedarfskündigungen sorgen immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Nicht ohne Grund: nicht selten wird vermeintlicher Eigenbedarf vorgeschoben, um unliebsame Mieter „loszuwerden“.

Aber selbst wenn der Vermieter tatsächlich Eigenbedarf anmelden kann, ist eine Kündigung deswegen nicht immer wirksam. Das gilt beispielsweise, wenn die Kündigung für den Mieter eine unzumutbare Härte wäre.

In diesem Sinne urteilte das Amtsgericht (AG) Köln in einem Fall, in dem wir für eine Mieterin in Köln die Räumung der Wohnung nach einer Eigenbedarfskündigung dauerhaft verhindern konnten (AG Köln, Urteil v. 10.02.2021, Az.: 214 C 58/19).

Gewerbemieter und Pächter traf das Jahr 2020 in vielen Fällen finanziell enorm hart: vielen Gewerbetreibenden brachen Umsätze und Einnahmen sehr stark ein. Gleichzeitig mussten Miet- und Pachtzahlungen weiter bestritten werden, auch wenn Stundungsmöglichkeiten geschaffen wurden. Einen Anspruch auf Anpassung des Gewerbemietvertrages oder Pachtvertrages wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) sahen viele Gerichte jedoch nicht.

Für diese Situation hat der Gesetzgeber nun eine Regelung geschaffen, die mehr bringen. Allerdings sind die Anforderungen für einen Anspruch auf Anpassung des Gewerbemietvertrages oder Pachtvertrages immer noch hoch.

Das Jahr 2020 hat Gewerbemieter und Pächter vor große finanzielle Herausforderungen gestellt, da Einnahmen massiv einbrachen, Miet- und Pachtzahlungen aber weiter fällig waren.

Bereits während des Lockdowns wurde diskutiert, ob Gewerbemieter und Pächter neben der Stundungsmöglichkeit ein Recht zur Minderung der Mietzahlungen bzw. Pachtzahlungen nach § 536 BGB haben. Das würde dazu führen, dass gestundete Mieten nicht in voller Höhe nachbezahlt werden müssten. Im Falle voll bezahlter Mieten würde ein Recht zur Minderung einen Erstattungsanspruch des Mieters / Pächters auf Zahlung von zu viel bezahlter Miete / Pacht bedeuten.

Im Frühjahr 2020 hat die Corona-Pandemie vor allem Gewerbemieter und Pächter von Restaurants, Kneipen und Bars hart getroffen. In der Phase des strikten Lockdowns im April `20 und in den darauffolgenden zwei Monaten war nahezu allen Geschäften und Restaurants der Betrieb untersagt bzw. wurde stark eingeschränkt. Die Folge: keine oder nur sehr geringe Einnahmen bei gleichbleibender Miete. Finanziell für nahezu für alle Betroffenen ein Desaster.

Kurzfristig wurde zwar das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie“ erlassen. Das machte es möglich, Miet- und Pachtzahlungen von April bis Juni auszusetzen, ohne dass die Kündigung des Mietvertrages bzw. Pachtvertrages drohte. Allerdings wurde „nur“ die Zahlung von Miete und Pacht gestundet. Laut Gesetz müssen also nicht bezahlte Beträge aus diesem Zeitraum in voller Höhe nachträglich bezahlt werden.

Eine Mietminderung sah das Gesetz nicht vor und in Rechtskreisen kam man in den folgenden Monaten überwiegend zu der Auffassung, dass eine Minderung wegen Mietmangel nach § 536 BGB wohl nicht möglich ist. Anders sah das nun das Landgericht (LG) München (Urteil v. 22.09.2020, Az.: 3 O 4495/20)

Eine Maklervertrag ist ein sog. Dauerschuldverhältnis, denn der Makler schuldet seinem Kunden nicht nur eine einmalige Leistung (einmalige Besichtigung), sondern z. B. die Suche nach einem passenden Käufer für eine Immobilie. Die Tätigkeit des Maklers setzt sich dann aus verschiedenen Leistungen über einen längeren Zeitraum zusammen – ein echtes Dauerschuldverhältnis.

In der Regel unbefristet, endet der Maklervertrag mit dem gewünschten Erfolg oder der Kündigung. Zeitlich befristete Maklerverträge enden hingegen in der Regel, wenn der vereinbarte Zeitraum beendet ist.

Stellt sich die Frage: Ist bei einem befristeten Maklervertrag eine automatische Vertrags-Verlängerungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) wirksam – also eine Klausel, nach der sich der Vertrag automatisch verlängert, wenn man nicht rechtzeitig kündigt? Damit befasste sich nun der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 28.05.2020, Az.: I ZR 40/19).

Gewerbemieter hatte und haben in Folge der Corona-Krise finanziell nicht selten heftig zu kämpfen: zunächst blieben oftmals Kunden vollständig aus. Teils kommen Kunden und Besucher auch jetzt im Spätsommer 2020 nur verhalten zurück. Darauf nehmen Mietverträge allerdings grundsätzlich keine Rücksicht: auch wenn keine Kunden kommen: die Miete für Gewerbeflächen läuft in aller Regel weiter.

Zwar hat eine Gesetzesänderung im Frühjahr 2020 eine Stundung von Mietzahlungen – auch in der Gewerbemiete! – ermöglicht. Mieten durften ausgesetzt oder reduziert gezahlt werden. Nicht bezahlte Mieten müssen jedoch früher oder später an den Vermieter bezahlt werden. Denn eine Minderung der Miete wegen „Mietmangel Corona“ scheidet aus

Fragt sich aber, ob im Falle von „Corona“ eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ nach § 313 BGB vorliegt? Und wenn ja: was hat das für Gewerbemieter für Auswirkungen? Hat man als Mieter z.B. einen Anspruch gegen den Vermieter, dass die Mietzahlungen den Umständen angepasst werden, also einen Anspruch darauf, dass die Mietzahlung (befristet) reduziert wird?

Auch eine vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der dem Mieter überlassenen Wohnung als Zweit- und/oder Ferienwohnung kann die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung erfüllen. Es kommt insoweit entscheidend darauf an, ob nach der Würdigung der Umstände des Einzelfalls der Eigennutzungswunsch des Vermieters ernsthaft verfolgt wird und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist.

(vgl. BGH, Beschluss vom 21.08.2018 - VIII ZR 186/17)

Ein Mieter kann nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB verlangen, dass das Mietverhältnis trotz ausgesprochener Eigenbedarfskündigung auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, wenn es ihm aufgrund von Krankheit und Alter und im Hinblick auf die lange Dauer des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, für die Übergangszeit bis zum Freiwerden eines Platzes im betreuten Wohnen eine andere Wohnung zu suchen und in diese vorübergehend einzuziehen (vgl. AG Pforzheim, Urteil vom 19.06.2017 - 6 C 71/17).

Kündigt der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs, um die Wohnung künftig als Zweitwohnung zu nutzen, muss die Kündigungserklärung gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund sowie zur Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung enthalten. Die schlichte Mitteilung, die Wohnung "für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung" nutzen zu wollen, ist unzureichend (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2020 - 67 S 249/19). 

Seit die Corona-Krise Deutschland erreicht hat, hat sich für nahezu alle Menschen im Land viel verändert: per Erlass haben die Bundesländer beispielsweise Kontaktbeschränkungen erlassen, um die Ausbreitung des Covid-19-Virus einzudämmen, zahlreiche Arbeitnehmer von ihren Arbeitgebern ins Homeoffice geschickt. Andere Arbeitnehmer wurden in Kurzarbeit geschickt – nicht ohne spürbare Auswirkungen auf die Bezahlung –, Selbstständigen bescheren behördliche Schließungsanordnungen v.a. im Einzelhandel erhebliche Umsatzeinbußen.

Das bleibt nicht ohne Folgen, da viele Haushalte sich nun die Miete für die Wohnung kaum noch oder gar nicht mehr leisten können. Da liegt es nahe darüber nachzudenken, ob man die Miete für die eigene Wohnung möglichweise nicht oder nur noch teilweise bezahlen muss, wenn man sich die Miete schlichtweg nicht mehr leisten kann. Oder setzt man sich so dem Risiko aus, dass der Vermieter den Mietvertrag kündigt?

Die Schutzmaßnahmen zur Vermeidung der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie, insbesondere die Einschränkungen der Versammlungsmöglichkeiten von Personen, haben zum Teil erhebliche Auswirkungen auf die Handlungsfähigkeit von Unternehmen verschiedener Rechtsformen, da diese teilweise nicht mehr in der Lage sind, auf herkömmlichem Weg Beschlüsse auf Versammlungen der entsprechenden Organe herbeizuführen. Dies betrifft nicht nur juristische Personengesellschaften oder Vereine, sondern auch Wohnungseigentümergemeinschaften.
In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften stehen in der nächsten Zeit die jährlichen Eigentümerversammlungen an, während zeitgleich aufgrund der Coronavirus- Pandemie das tägliche Leben immer stärker eingeschränkt wird.

Wer als Mieter in einer Mietwohnung lebt, muss damit rechnen, dass der Vermieter ggf. eine Eigenbedarfskündigung ausspricht. Bedeutet die Kündigung wegen Eigenbedarf jedoch einen Härtefall für den Mieter, kann das Mietverhältnis trotzdem weiterbestehen.  

Ob die Kündigung eines knapp 90-jährigen, selbstmordgefährdeten Mieters wegen Eigenbedarf wirksam ist, der seit mehr als 40 Jahren in ein und derselben Wohnung lebt – mit dieser Frage befasste sich das Amtsgericht München (AG München, Urteil v. 22.11.2019, Az.: 411 C 19436/18).

Wird ein Mietinteressent allein aufgrund seiner ethnischen Herkunft am Bewerbungsverfahren für Mietwohnungen benachteiligt, indem er vom potentiellen Vermieter eine Absage für eine Wohnungsbesichtigung erhält, stellt dies eine Diskriminierung i.S.d. § 19 Abs. 2 AGG dar mit der Folge, dass dem Mietinteressenten ein Schadensersatzanspruch aus § 21 Abs. 2 Satz 3 AGG zusteht.

Wegen Diskriminierung eines aus Afrika stammenden Mietinteressenten muss ein Wohnungseigentümer 1.000 EUR Entschädigung zahlen. Das Amtsgericht Augsburg entschied zudem, dass der Vermieter nicht noch einmal ein Inserat mit einer Formulierung aufgeben dürfe, wonach er nur "an Deutsche" vermiete. Ansonsten droht dem Eigentümer ein hohes Ordnungsgeld (20 C 2566/19).

AG München: Ein 89-jähriger alleinstehender Mieter darf auf unbestimmte Dauer in seiner Mietwohnung in München bleiben, weil er im Fall einer Räumungspflicht nach einer Eigenbedarfskündigung selbstmordgefährdet wäre. Dies hat das Amtsgericht München entschieden, nachdem ein Sachverständiger die Suizidgefahr positiv festgestellt hatte (Urteil vom 22.11.2019 - 411 C 19436/18).