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Immobilienrecht| Rechtsanwalt in Köln

Sie wollen eine Immobilie in Köln oder Umgebung (ver)kaufen? Sie benötigen Rat zum Thema „Erbbaurecht“, zur Finanzierung oder bei einem Maklervertrag etc.? Wir beraten und vertreten Sie im gesamten Immobilienrecht!

Das Immobilienrecht ist ein umfangreicher Rechtsbereich und zugleich sehr vielschichtig:

Es bezieht sich auf alle Arten von Immobilien, z.B. eigenständige Gebäude (Wohnhäuser etc.), aber auch auf Eigentumswohnungen (Wohnungseigentum) oder Grundstücke (Baugrundstücke, landwirtschaftliche Flächen etc.).

Zugleich ist das Immobilienrecht nicht in sich abgeschlossen wie z.B. das Maklerrecht, das abschließend in einem Gesetz oder einem Teilbereich des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt ist. Vielmehr verteilen sich die einzelnen Themen über das BGB, aber auch über andere Gesetze wie z.B. das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Nicht zuletzt befasst sich das Immobilienrecht mit sehr unterschiedlichen Themen und sehr unterschiedlichen rechtlichen Problemstellungen: angefangen vom Immobilienkauf und Immobilienverkauf über grundbuchrechtliche Fragestellungen bis hin zu sehr speziellen Aspekten wie z.B. dem sog. Erbbaurecht.

Als Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht und Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Köln unterstütze ich Sie gerne zu all diesen Themen: ich beantworte konkrete Fragen, prüfe und gestalte Verträge bzw. Vertragsentwürfe und setze Ihr Recht bei Bedarf nicht nur in Köln und Umgebung gerichtlich durch.

Immobilienkauf

Wer eine Immobilie kaufen will, ist von Beginn an mit zahlreichen Rechtsfragen konfrontiert: Angefangen bei der Einschaltung eines Maklers über Fragen zum Kaufvertrag bzw. Bauträgervertrag und dem Vertragsschluss bis hin zu Haftungsfragen bei Mängeln an der Immobilie. Da man als Immobilienkäufer oft über keine bzw. wenig Erfahrung im Immobilienrecht verfügt und es zugleich häufig um relativ viel Geld geht, ist es sinnvoll, sich von Beginn an anwaltlich beraten und ggf. vertreten zu lassen: um Risiken im Erwerbsprozess und in der Zeit danach effektiv entgegenzuwirken.

Das gilt für Verträge im Vorfeld des eigentlichen Immobilienkaufs, wie z.B. den Maklervertrag.

Das gilt aber natürlich vor allem für den Kaufvertrag bzw. Bauträgervertrag, die jeweils für ihre Wirksamkeit notariell beglaubigt werden müssen. Problematisch ist hier für Immobilienkäufer, dass entweder einfache notarielle „Standardverträge“ oder Kaufvertragsentwürfe verwendet werden, die nicht unbedingt Käuferinteressen in den Vordergrund stellen. Notare sind zur Neutralität verpflichtet und nicht befugt, eine Vertragsseite zu Risiken eines Immobilienkaufvertrages zu beraten. Sich also auf den Notar und (s)einen Vertragsentwurf zu verlassen, ist oft nicht optimal – auch wenn man als Käufer einer ggfs. heißumworbenen Immobilie möglichst wenig Widerstand leisten will.

Insofern gilt es, den Kaufvertrag oder Bauträgervertrag VOR dem Notartermin anwaltlich prüfen zu lassen, da nur ein Anwalt Ihre Interessen als Käufer vertritt. Nur ein Rechtsanwalt kann dafür Sorge tragen, dass der Vertrag auch Ihren Interessen angemessen Rechnung trägt, um späteren Streitigkeiten von Beginn an entgegenzuwirken.

Aus diesem Grund unterstütze ich Sie bei der Verhandlung und Anpassung von Verträgen im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf. Ich prüfe Verträge u.a. darauf, ob individuelle Gegebenheiten und Abreden umgesetzt sind und z.B. die Haftung rechtmäßig und interessengerecht geregelt wurde. Natürlich kümmere ich mich aber auch darum, vertragsrelevante Unterlagen zu prüfen (z.B. Grundbuchauszug oder Teilungserklärung, Beschlussfassungen Eigentümergemeinschaften, Mietverträge bei vermieteter Immobilie) und unterstütze Sie auch im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Abwicklung bzw. dem Vollzug des Immobilienkaufvertrages und/oder der Sicherung von Übereignung und Übergabe durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung.

Finanzierung von Immobilien

Die Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung („Immobilienkredite“) über Banken, Bausparkassen, Versicherungsgesellschaften oder aber Privatpersonen sind sehr vielfältig. Das Gleiche gilt für Möglichkeiten der vertraglichen Ausgestaltung der Finanzierung und für die Absicherung der Finanzierung über Grundpfandrechte (Grundschuld etc.).

Für die Klärung immobilienrechtlicher Fragen in diesem Zusammenhang stehe ich Ihnen gerne persönlich zur Verfügung. Bei rechtlichen Fragen zur Immobilienfinanzierung stehen Ihnen die Rechtsanwälte der Kanzlei Stader Rechtsanwälte als Experten im Bank- und Kapitalmarktrecht bei uns im Haus zur Verfügung, mit denen wir seit einigen Jahren vertrauensvoll und erfolgreich zusammenarbeiten.

Mangelhafte Immobilien & Rückabwicklung

Stellt sich nach dem Kauf einer Immobilie heraus, dass sie mangelhaft ist, sind Enttäuschung und Ärger oft groß. Denn nicht selten stehen aufwendige, langwierige und nervenzehrende Auseinandersetzungen mit dem Verkäufer oder dem Bauträger im Raum.

Beim Kauf einer neuen Bestandsimmobilie oder im Falle eines Bauträgervertrages besteht eine gesetzliche Gewährleistungsregel für Mängel für den Zeitraum von fünf Jahren. Da viele Mängel in dieser Zeit auftreten, ist für diesen Fall zumindest die Rechtslage klar. Und dennoch besteht hier immer noch erhebliches Streitpotenzial: im Hinblick auf den Umfang eines Mangels, die Verantwortlichkeit bei unterschiedlichen eingeschalteten Handwerkern etc. Wichtig ist hier vor allem zu wissen: Ein Haftungsausschuss ist an dieser Stelle – auch im Notarvertrag! – nicht möglich.

Anders beim Kauf einer „gebrauchten“ Immobilie: in Kaufverträgen über nicht neue Bestandsimmobilien wird die Gewährleistung für Mängel an der Immobilie meist ausgeschlossen. Das ist rechtlich möglich. Ein Haftungs- bzw. Gewährleistungsausschluss im Notarvertrag greift nur nicht, wenn der Verkäufer über Mängel arglistig getäuscht hat bzw. Mängel arglistig verschwiegen hat. In einem solchen Fall muss zwar der Käufer nachweisen, dass der Verkäufer den Mangel bei Vertragsschluss kannte. Das ist oft nicht einfach – unterschiedliche Beweiserleichterungen, die die Rechtsprechung im Sinne des Käuferschutzes herausgebildet hat, sorgen aber dafür, dass das auch regelmäßig gelingt. Insofern gilt es hier vor allem, den Kopf nicht frühzeitig in den Sand zu stecken.

Haftet der Verkäufer für Mängel, hat man als Käufer Gewährleistungsrechte. So kann man vom Verkäufer entweder Beseitigung des Mangels verlangen, Reduzierung des Kaufpreises (sog. Minderung) oder vom Vertrag zurücktreten. Wurde man als Käufer arglistig getäuscht, hat man außerdem die Möglichkeit, den Immobilienkaufvertrag anzufechten, wenn der Mangel arglistig verschwiegen oder man aktiv getäuscht wurde.

Haben Sie eine mangelhafte Immobile gekauft und sind unsicher, welche Rechte Sie haben, unterstütze ich Sie gerne: Ich prüfe den Kaufvertrag, insbesondere einen möglichen Haftungs- oder Gewährleistungsausschluss, und kläre für Sie die gesetzliche Rechtslage. Stehen Ihnen Rechte gegen den Verkäufer zu, mache ich Ihre Rechte und Ansprüche gegen den Verkäufer bzw. Bauträger zunächst außergerichtlich geltend, um bestenfalls Zeit und Kosten zu sparen. Im Ernstfall setze ich Ihre Rechte und Ansprüche aber natürlich auch vor Gericht durch und unterstütze Sie im Falle eines Rücktritts vom Kaufvertrag oder einer Anfechtung bei der Rückabwicklung des Kaufvertrages (Rückforderung Kaufpreis, Berichtigung Grundbuch, ggfs. Geltendmachung von Schadensersatz).

Immobilienverkauf

Wer eine Immobilie verkaufen will, sollte von Beginn an auch rechtliche Aspekte im Blick behalten. Das gilt z.B. für die Einschaltung eines Maklers und den Maklervertrag, um Rechte und Pflichten des Maklers exakt definieren zu können und so u.a. Streitigkeiten über die Maklerprovision vorzubeugen.

Besonders wichtig ist aber natürlich der Vertrag über den Verkauf der Immobilie, der von einem Notar beglaubigt werden muss, um wirksam zu sein. Auch wenn ein Notar den Kauf formell abschließt und oft den Kaufvertrag zur Verfügung stellt, ist es sinnvoll, einen Rechtsanwalt mit der Erstellung oder wenigstens Prüfung des Kaufvertrages zu beauftragen. Denn Notare sind zur Neutralität verpflichtet und dürfen weder dem Käufer noch dem Verkäufer Rechtsrat erteilen. Anders ein Rechtsanwalt: Er vertritt bei einem Immobilienverkauf nur Ihre rechtlichen Interessen. Vor allem Haftungsfragen sollten im Falle eines Immobilienverkaufs zuverlässig in Ihrem Sinne geklärt sein, da es grundsätzlich möglich ist, die Haftung für Mängel an einer „gebrauchten“ Immobilie vollständig auszuschließen.

Deshalb bin ich gerne Ihr Ansprechpartner, wenn Sie eine Immobilie– Haus, Eigentumswohnung, Baugrund etc. – in Köln oder Umgebung verkaufen wollen. Ich unterstütze Sie bei der Erstellung, Prüfung und Verhandlung des Kaufvertrages, prüfe vertragsrelevante Unterlagen und stelle Unterlagen für den Käufer und den späteren Vertragsabschluss zusammen (Grundbuchauszug, Teilungserklärung etc.). Nicht zuletzt berate und vertrete ich Sie außerdem im Zusammenhang mit dem eigentlichen Vertragsabschluss und dem Vollzug des Immobilienkaufvertrages und unterstütze Sie bei Bedarf bei der der Durchsetzung der Kaufpreisforderung.

Maklerrecht

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie werden häufig Makler eingeschaltet. Basis dafür ist der Maklervertrag. Nicht selten kommt es aber zwischen Makler und Auftraggeber zu Meinungsverschiedenheiten darüber, ob und wann der Makler seinen Vertrag erfüllt hat, und in der Folge zu Provisionsstreitigkeiten. Aus diesem Grund prüfe ich Maklerverträge VOR der Unterzeichnung oder vertrete Ihre Interessen als Immobilienkäufer bzw. -verkäufer außergerichtlich und vor Gericht, wenn es zu rechtlichen Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit einem Makler kommt (z.B. Provisionsstreit). Erfahren Sie hier mehr zum Maklerrecht.

Grundbuch & Belastungen von Immobilien

Das Grundbuch ist in Deutschland im Immobilienrecht enorm wichtig: Wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, ist rechtlich Eigentümer, auch wenn das gar nicht der Fall ist (sog. Gutglaubenswirkung des Grundbuches).

Gleichzeitig gibt das Grundbuch nicht nur Auskunft über den Eigentümer einer Immobilie, sondern auch darüber, ob die Immobilie ggf. z.B. mit Grundpfandrechten (Hypothek, Grundschuld etc.) oder mit anderen dinglichen Rechten (Vorkaufsrecht, Erbbaurecht etc.) belastet ist.

 Diese Rechte sind durchaus von Bedeutung: Denn alle dinglichen Rechte „kleben“ quasi am Eigentum des Grundstücks und gehen mit einem Verkauf / Kauf auf neue Eigentümer über. Insofern ist es gerade für Immobilienkäufer wichtig, vor einem Immobilienkauf Einsicht in das Grundbuch zu nehmen bzw. nehmen zu lassen, um erkennen zu können, ob und welche Rechte Dritter auf der Immobilie lasten. So kann z.B. ein Vorkaufsrecht einer Person bestehen, das einen Kaufvertrag mit einer anderen Person unwirksam macht. Auch ein Nießbrauch kann als dingliches Recht eingetragen sein, z.B. in Form eines lebenslangen Wohnrechts. Nicht zuletzt können auch Grunddienstbarkeiten bestehen, z.B. Geh- und Fahrtrechte, die faktisch bedeutungslos sein können, oder aber erheblichen Einfluss auf Nutzbarkeit und Wert beispielsweise eines Grundstücks haben können.

Gerade für Käufer einer Immobilie ist es wichtig, von der Existenz jeglicher dinglicher Rechte auf einer Immobilie Kenntnis zu haben und die Auswirkungen des Rechts im Hinblick auf Nutzbarkeit, aber auch Werthaltigkeit der Immobilie zuverlässig einschätzen zu können. Aber auch Verkäufer sollten sich über bestehende Rechte an der Immobilie informieren, um nicht unnötig Haftungsrisiken einzugehen.

Ich unterstütze Sie deshalb gerne u.a. mit Einsichtnahme ins Grundbuch und beantworte Ihre Fragen zum Grundbuch, Grundpfandrechten und allen anderen denkbaren rechtlichen Belastungen einer Immobilie. Zudem unterstütze ich Sie mit Anträgen auf Berichtigung des Grundbuches, falls falsche Eintragungen beispielsweise im Vorfeld eines Verkaufs zu korrigieren sind.  

Spezialproblem: Erbbaurecht

Kaufinteressenten stoßen bei der Suche nach der passenden Immobilie immer wieder auf den Begriff des sog. Erbbaurechts, vor allem wenn ein (Einfamilien-)Haus oder ein Grundstück zum Verkauf steht. Dieser Begriff ist vielen nicht vertraut, die rechtlichen Folgen nicht bekannt.

Erwirbt man ein Erbbaurecht (= Erbpacht), erwirbt man nicht das Eigentum an „Haus und Grund“. Man erwirbt gegen Zahlung des sog. Erbbauzinses das zeitlich beschränkte Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk jeder Art zu haben oder zu errichten. Da das Erbbaurecht in der Regel für einen Zeitraum von 50 bis 99 Jahren erteilt wird, kann der Erwerb eines solchen Rechts z.B., um auf einem Grundstück zu bauen und zu wohnen, sinnvoll sein, wenn man nicht unbedingt Grundeigentum erwerben will. Finanziell kann das durchaus eine Alternative sein.

Allerdings sollte man einen Erbbaurechtsvertrag genauso wenig ungeprüft unterzeichnen wie einen regulären Immobilienkaufvertrag. Denn das Erbbaurecht ist zwar gesetzlich geregelt. Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigter sind aber relativ frei, das Erbbaurecht im Erbbaurechtsvertrag nach eigenen Wünschen zu gestalten. Diese Freiheit sollte man nutzen, v.a. um für sich und ggfs. nachfolgende Generationen (das Erbbaurecht ist übertragbar und vererblich!) rechtliche Klarheit über Entschädigungszahlung für das Gebäude am Ende des Erbbaurechts, aber auch im Hinblick auf Verpflichtung zur Errichtung eines Gebäudes oder seiner Instandhaltung zu schaffen.

Als Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Köln beantworte ich gerne all Ihre Fragen zum Erbbaurecht und zu seiner Begründung (notarielle Beurkundung, Eintragung im Grundbuch etc.) und setze Ihre Rechte und Ansprüche im Zusammenhang mit einem Erbbaurecht außergerichtlich und vor Gericht durch.

Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 

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